Kê biên, xử lý tài sản là quyền sử dụng đất

Kê biên, xử lý tài sản là quyền sử dụng đất của người phải thi hành án là một biện pháp trong nhóm các biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự được áp dụng thường xuyên trong thực tiễn hiện nay.

Cưỡng chế kê biên tài sản nói chung và cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản là quyền sử dụng đất nói riêng là một biện pháp trong nhóm các biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự mà trong thực tiễn các cơ quan thi hành án dân sự thường xuyên áp dụng, nhất là đối với những việc thi hành bản án có số tiền phải thi hành lớn.

Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Hiện nay, việc kê biên tài sản là quyền sử dụng đất của người phải thi hành án được quy định trong Luật Thi hành án dân sự năm 2008, sửa đổi bổ sung năm 2014 và được hướng dẫn chi tiết tại Điều 24 Nghị định 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số Điều của Luật THADS.

Khi thực hiện thủ tục kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án là quyền sử dụng đất, cần lưu ý những vấn đề sau:

Thứ nhất, về nguyên tắc áp dụng biện pháp kê biên quyền sử dụng đất.

- Kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp cưỡng chế THA nên vẫn phải bảo đảm các nguyên tắc chung khi cưỡng chế THA là:

Việc áp dụng biện pháp cưỡng chế phải căn cứ vào nội dung bản án quyết định; tính chất mức độ, nghĩa vụ THA, điều kiện của người phải THA; đề nghị của đương sự và tình hình thực tế ở địa phương;

Việc áp dụng biện pháp cưỡng chế sau khi đã hết thời gian tự nguyện THA. Trừ trường hợp cần ngăn chặn người phải THA có hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản hoặc trốn tránh việc THA - Chấp hành viên có quyền áp dụng ngay các biện pháp bảo đảm, cưỡng chế THA;

Chỉ kê biên, xử lý tài sản của người phải THA khi có căn cứ khẳng định tài sản đó thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của người phải THA và do họ đang quản lý sử dụng hoặc do người thứ ba giữ;

Chỉ kê biên tài sản tương ứng với nghĩa vụ của người phải THA và các chi phí cần thiết khác; tuy nhiên, nguyên tắc này cũng có ngoại lệ được xem xét và cân nhắc khi người phải THA chỉ có tài sản duy nhất lớn hơn nhiều lần so với nghĩa vụ phải THA và tài sản đó không thể phân chia được hoặc khi phân chia làm giảm đáng kể giá trị của tài sản đó;

Không được kê biên những tài sản mà pháp luật quy định không được kê biên;

Không tổ chức cưỡng chế trong các thời điểm: Từ 22 giờ đến 06 giờ sáng hôm sau; trong thời gian 15 ngày trước và sau Tết Nguyên đán; các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; các ngày truyền thống đối với các đối tượng chính sách - khi họ là người phải THA.

- Do tính chất pháp lý đặc thù của quyền sử dụng đất như đã được đề cập phân tích ở trên, bên cạnh nguyên tắc chung, thì khi kê biên bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất phải tuân thủ nguyên tắc đặc thù sau:

Chỉ kê biên quyền sử dụng đất của người phải THA thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Người phải THA chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) mà thuộc trường hợp được cấp GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất nhưng chưa có quyết định thu hồi thì vẫn được kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đó;

Khi kê biên quyền sử dụng đất, nếu người phải THA có tài sản gắn liền tài sản trên đất thì kê biên cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất;

Khi kê biên nhà ở của người phải THA thì phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở đó.

Thứ hai, vềthủ tục kê biên, xử lý quyền sử dụng đất.

-Lập hồ sơ, xác minh điều kiện thi hành án và ra quyết định cưỡng chế kê biên QSDĐ

Về thủ tục kê biên, xử lý tài sản là QSDĐ, bước đầu tiên cần được thực hiện đó là lập hồ sơ thi hành án. Việc lập hồ sơ phải căn cứ theo quyết định thi hành án. Theo quy định của pháp luật hiện nay thì việc lập hồ sơ thi hành án do chấp hành viên thực hiện, thời hạn lập hồ sơ là không quá 02 ngày làm việc kể từ ngày được phân công.

Trước khi kê biên QSDĐ, CHV cần phải tiến hành xác minh điều kiện thi hành án. Thông tư liên tịch Số: 11/2016/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC đã quy định “Trường hợp người được thi hành án đề nghị áp dụng một trong các biện pháp cưỡng chế theo quy định tại Chương IV Luật Thi hành án dân sự thì trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được yêu cầu, Chấp hành viên phải tiến hành xác minh”. Việc xác minh đối với tài sản là QSDĐ cũng được hưỡng dẫn Điều 3 của TTLT số 11/2016 như sau: “Việc xác minh đối với tài sản thuộc diện phải đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản thì tùy từng trường hợp cụ thể mà Chấp hành viên căn cứ vào một trong các giấy tờ sau: hợp đồng mua bán, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc tặng cho, giấy chứng nhận về quyền sở hữu, sử dụng tài sản hoặc thông qua chủ sở hữu, chính quyền địa phương, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm, cơ quan chức năng hoặc người làm chứng như xác nhận của người bán, của chính quyền địa phương, cơ quan chức năng về việc mua bán tài sản”.

Tại Điều 89 LTHADS cũng có quy định: “ trước khi kê biên tài sản là QSDĐ….,CHV yêu cầu cơ quan đăng ký cung cấp về tài sản, giao dịch đã đăng ký”. Ngoài ra, tại Điều 9 Nghị định 62/2015/NĐ-CP cũng hưỡng dẫn về việc xác mi điều kiện thi hành án. Theo đó, việc kê khai phải được tiến hành trung thực, CHV phải lập thành văn bản. Ngoài ra, trong trường hợp cần làm rõ thông tin tài sản, nơi cư trú, làm việc của người phải thi hành án hoặc các thông tin khác liên quan đến việc thi hành án thì Thủ trưởng cơ quan THADS có thể ủy quyền xác minh có cơ quan THADS nơi có thông tin trên.

Sau khi đã tiến hành xác minh, CHV ra quyết định cưỡng chế kê biên QSDĐ đối với người phải thi hành án không tự nguyện thi hành án.

-Tổ chức cưỡng chế kê biên QSDĐ

Theo quy định tại Điều 88 của Luật thi hành án dân sự, khi kê biên tài sản là bất động sản, CHV phải thông báo cho đại diện chính quyền cấp xã hoặc đại diện tổ dân phố, nơi tổ chức cưỡng chế, đương sự, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan về thời gian, địa điểm, tài sản kê biên ít nhất là 03 ngày làm việc trước khi kê biên. Việc kê biên phải được tiến hành với sự có mặt của đương sự hoặc người được ủy quyền; nếu đương sự cố tình vắng mặt, thì vẫn tiến hành kê biên nhưng phải mời người làm chứng; nếu không mời được người làm chứng thì vẫn kê biên những phải ghi rõ vào nội dung biên bản kê biên. Biên bản kê biên có chữ ký của đương sự hoặc người được ủy quyền, người làm chứng, đại diện chính quyền cấp xã hoặc đại diện tổ dân phố nơi tổ chức cưỡng chế, CHV và người lập biên bản.

Cũng cần lưu ý rằng, sau khi kê biên QSDĐ, CHV thông báo bằng văn bản cho cơ quan đăng ký về việc kê biên QSDĐ đó để xử lý theo quy định tại khoản 1 Điều 187 luật thi hành án dân sự.

- Định giá quyền sử dụng đất

Việc định giá QSDĐ cũng được hiện theo quy định tại Điều 98 Luật THSDS 2008, sửa đổi bổ sung 2014 và Điều 25 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP, cụ thể như sau:

Nếu đương sự thỏa thuận được về giá tài sản: giá do đương sự thỏa thuận là giá khởi điểm để bán đấu giá;

Nếu đương sự có thỏa thuận về tổ chức thẩm định giá: ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá đó;

Nếu đương sự không thỏa thuận được về giá, tổ chức thẩm định giá hoặc tổ chức thẩm định giá do đương sự lựa chọn từ chối ký hợp đồng và việc thi hành án do Cơ quan THSDS chủ động thi hành: ký hợp đồng với tổ chức thẩm định giá trên địa bàn tỉnh nới có tà sản là QSDĐ bị kê biên trong thời hạn 05 ngày làm việc, kê từ ngày kê biên tài sản.

Chấp hành viên tự xác định giá: Trong trường hợp không thực hiện được việc ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá. Đối với trường hợp này, CHV tự xác định giá cần phải lưu ý nếu trên địa bàn tỉnh, tp trực thuộc trung ương có tài sản kê biên chưa có tổ chức thẩm định giá, thì CHV yêu cầu đương sự thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá ở địa bàn khác. Nếu như đã yêu cầu mà đương sự không thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được thì CHV tiến hành xác định giá tài sản theo quy định.

Đối với vấn đề thẩm định giá, ngoài việc áp dụng các quy dịnh của Luật THADS và Nghị định hướng dân thi hành thì còn cần phải áp dụng các văn bản pháp luật chuyên ngành khác.

Theo quy định tài khoản 1 Điều 99 Luật THADS 2008 thì tài sản kê biên có thể bị định giá lại trong các trường hợp:(i)CHV có vi phạm nghiêm trọng quy định về định giá tài sản kê biên dẫn đến sai lệch kết quả định giá tài sản;(ii) Đương sự có yêu cầu định giá lại trước khi có thông báo công khai về việc bán đấu giá tài sản.

Liên quan đến thủ tục đề nghị định giá lại tại sản thi hành án xem chi tiết tại Quyết định số 1557/QĐ-BTP ngày 26/8/2015 về việc công bố thủ tục hành chính mới ban hành trong lĩnh vực thi hành án dân sự thuộc phạm vi chức năng quản lý của Bộ Tư pháp.

- Bán đấu giá quyền sử dụng đất

Bán đấu giá QSDĐ được thực hiện theo quy định tài Điều 101 Luật THADS 2008, sửa đổi bổ sung 2014. Theo đó, việc bán đấu giá QSDĐ phải do tổ chức bán đấu giá thực hiện. Cụ thể: “Đương sự có quyền thỏa thuận về tổ chức bán đấu giá trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày định giá. CHV ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá QSDĐ với tổ chức bán đấu giá do đương sự thỏa thuận…”.Như vậy, các đương sự có thể thỏa thuận với nhau để lựa chọn tổ chức bán đấu giá QSDĐ. Trong trường hợp các đương sự không thỏa thuận được tổ chức bán đấu giá thì CHV được lựa chọn tổ chức bán đấu giá để ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá QSDĐ.

Việc bán đấu giá QSDĐ được thực hiện trong thời hạn 45 ngày, kể từ ngày ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức bán đấu giá.

Trong trường hợp bán đấu giá lần đầu mà không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành thì CHV thông báo và yêu cầu đương sự thỏa thuận về mức giảm giá tài sản. Nếu đương sự không thỏa thuận hoặc thỏa thuận không được về mức giảm giá thì CHV quyết định giảm giá tài sản để tiếp tục bán đấu giá. Người được THA có quyền nhận chính QSDĐ để trừ vòa số tiền được THA từ sau lần giảm giá thứ hai trở đi mà không có người tham gia bán đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành. Nếu người được thi hành án không đồng ý nhận QSDĐ để thi hành án thì CHV ra quyết định giảm giá để tiếp tục bán đấu giá cho đến khi giá trị QSDĐ đã giảm bằng hoặc thấp hơn chi phí cưỡng chế mà người được THA vẫn không nhận để trừ vào số tiền được THA thì tài sản là QSDĐ được giao lại cho người phải THA quản lý, sử dụng. Tuy nhiên người này không được đưa tài sản này tham gia các giao dịch dân sự cho đến khi họ thực hiện xong nghĩa vụ thi hành án. (Được quy định tại khoản 3 Điều 104 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật THADS.)

- Giao quyền sử dụng đất.

Tài sản là QSDĐ đã kê biên sẽ được giao cho người phải thi hành án trong hai trường hợp: (i) Đương sự có thỏa thuận với nhau để người được thi hành án nhận QSDĐ đã kê biên trừ vào số tiền được thi hành hành án; (ii) Trong trường hợp tiến hành bán đấu giá, nhưng không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành.

Cần lưu ý rằng nếu như có nhiều người được thi hành án thì người được nhận QSDĐ đã kê biên theo thảo thuận phải thanh toán lại cho những người được THA khác số tiền tương ứng tỷ lệ giá trị mà họ được hưởng. Và trong trường hợp này, người được THA chỉ được nhận QSDĐ đã kê biên khi được sự đồng ý của những người được THA còn lại. Việc giao QSDĐ cho người được THA được thực hiện trong thời hạn 05 ngày kể từ ngày có thỏa thuận.

Đối với trường hợp không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành thì người THA có quyền nhận tài sản để trừ vào số tiền được THA. Nếu người được THA đồng ý nhận QSDĐ để trừ vào số tiền được THA thì CHV thông báo cho người phải THA biết. Nếu người phải thi hành án không nộp đủ số tiền THA và chi phí THA để lấy lại QSDĐ đưa ra bán đấu giá trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày người phải thi hành án nhận được thông báo về việc người được THA đồng ý nhận QSDĐ để THA thì CHV giao tài sản cho người được THA. CHV ra quyết định giao QSDĐ cho người được THA để làm thủ tục cấp giấy chúng nhận quyền sử dụng đất cho người được THA.

Luật gia Hồ Nguyên Hồng - Phòng tư vấn pháp luật của Công ty Luật TNHH Everest - Tổng đài tư vấn 1900 6198,tổng hợp.


Khuyến nghị:

  1. Bài viết nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
  2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
  3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, E-mail: info@luatviet.net.vn, info@everest.net.vn.