Hỏi: Gia đình tôi có 5 chị em 3 gái, 2 trai. Bố tôi mất năm 1982 mẹ tôi mất năm 1993 không để lại di chúc. Bố mẹ tôi có mảnh đất mua từ năm 1952-1953 tại xóm X, thị trấnY, tỉnh Thái Nguyên.Năm 1973 – 1974 xây dựng căn nhà cấp 4 diện tích khoảng 60m2 trên mảnh đất khoảng gần 2.000 m2. (năm 2014 đo lại là 1.848m2). Năm 1993 sau khi lo hậu sự cho mẹ tôi xong gia đình tôi chưa kịp làm thủ tục thừa kế tài sản do bố mẹ tôi để lại (cụ thể là mảnh đất và căn nhà cấp 4 tôi đã kể trên) chúng tôi đã họp gia đình thống nhất tạm thời giao cho vợ chồng em trai tôi, trông nom và thu hoạch hoa màu trồng trên mảnh đất của bố mẹ tôi để lại, và có trách nhiệm đóng thuế theo luật Nhà nước quy định, (vì thời gian đó tôi chưa về hưu) không hiểu tại sao em trai tôi tự ý kê khai 600m2 đất thổ cư tạm thời theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 758QSD đất do bà phó Chủ tịch UBND huyện cấp ngày 15/8/1993. Tôi và 3 người con gái của bố mẹ tôi không hay biết gì tại thời điểm đó mẹ tôi đang ốm nặng phải nằm viện chúng tôi có về chăm sóc mẹ tôi nhưng không thấy mẹ tôi nói gì, Mẹ tôi có đưa cho tôi mảnh giấy viết tay nội dung là giao lại 4 gian nhà và đất đến mương cho tôi nhưng tôi không kịp lấy dấu của chính quyền nơi có tài sản trên. Ngày 13/11/2005 tôi đã mời 5 chị em về họp gia đình tại chính căn nhà mà bố mẹ tôi để lại, cùng nhau bàn bạc giải quyết. Chúng tôi đã họp và ghi biên bản thống nhất với nhau là chia thành 5 phần bằng nhau (Trai cũng như gái đều có quyền được hưởng, tất cả mọi người đều nhất trí và cùng ký vào biên bản. Biên bản họp gia đình cũng không có xác nhận của chính quyền địa phương). Năm 2006 tôi nghỉ hưu có đặt vấn đề với vợ chồng em trai tôi để về nhận phần đất đã được chia theo biên bản họp gia đình thì vợ của em trai tôi có nói 10 năm không tranh chấp thì cho ai là quyền cô ta và con gái không có quyền. Ngày 08/4/2007 tôi và 2 chị gái, cô em gái cùng làm đơn gửi đến tòa án nhân dân huyện sở tại, nhưng không có hồi âm do mải làm ăn và nuôi con ăn học năm 2015 lúc này con tôi đã trưởng thành tôi lại về đặt vấn đề tách đất làm nhà ở và thờ cúng bố mẹ, vì tôi là con trưởng. Thực hiện ý nguyện của mẹ tôi trước khi mẹ tôi mất và cũng là ý nguyện của 2 chị gái và em gái tôi nhưng vợ chồng em chú tôi gây cản trở. Theo tôi được biết ông chủ tịch huyện đã ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: BR: 976***năm 2014cho vợ chồng em trai tôi mà không tìm hiểu nguồn gốc vì đất này đang trong thời kỳ tranh chấp. Chúng tôi phải làm cách nào để thực hiện được theo biên bản đã họp gia đình ngày 13/11/2005. (Tạ Bình - Lâm Đồng)

Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Thanh Hương - Tổ tư vấn pháp luật dân sự của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Biên bản họp gia đình là văn bản ghi lại nội dung cuộc họp của hộ gia đình. Trong biên bản họp gia đình có ghi nhận về vấn đề tặng cho quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp.

Theo quy định tại Điều 121 Bộ luật dân sự 2005 thì:“Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.Trong trường hợp này, việc quyết định chia mảnh đất thành 5 phần bằng nhaudo các thành viên trong gia đình bàn bạc,quyết địnhđược coi là một giao dịch dân sự.

Theo quy định tại Điều 124Bộ luật dân sự 2005thì hình thức của giao dịch dân sự được quy định như sau:

“1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó”.

Trong trường hợp này, việc họp gia đình của gia đình bạn đã được lập thành biên bản trong đó có ghi nhận nội dung chia mảnh đất thành 5 phần bằng nhau, đã được các thành viên trong gia đình nhất trí. Như vậy,việc tặng cho quyền sử dụng đất của ông bạn ở đây là một giao dịch dân sự và được thể hiện dưới dạng văn bản (biên bản họp gia đình). Biên bản họp gia đình ở đây có thể xem như hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 689Bộ luật dân sự 2005thì để hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật thì hợp đồng đó phải đáp ứng điều kiện về hình thức như sau:

“1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này”.

Như vậy, theo quy định của pháp luật về hình thức hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất pải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực thì hợp đồng đó mới có hiệu lực pháp luật. Trong trường hợp của bạn, biên bản họp gia đình của gia đình bạn chưađược công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Như vậy, về hình thức, biên bản họp gia đình của gia đình bạn chưađáp ứng được các điều kiện có hiệu lực của hợpđồng chuyển quyền sử dụng đất nói chung.

Do đó, để biên bản họp gia đình ngày 13/11/2005 có hiệu lực thì bên cạnh việc đáp ứng yêu cầu về nội dung thì phải tuân thủ quy định về hình thức là phải tiến hành công chứng, chứng thực theo quy định thì mới bảo đảm tính có hiệu lực của văn bản.

Hơn nữa,theo như thông tin mà bạn cung cấp thì hiện tại mảnh đất đã đứng tên em trai bạn. Theo quy định của Luật đất đai 2013,khi đất đang có tranh chấp thì không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (điều 100 Luật đất đai 2013). Việc cấp giấy chứng nhận khi đất còn đang tranh chấp là vi phạm quy định của pháp luật.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: info@luatviet.net.vn.
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật dân sự mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.