Hỏi: Hiện nay gia đình tôi đang bị kê biên tài sản để bắt buộc trả nợ cho ngân hàng, mong luật sư giải đáp giúp thắc mắc của tôi như sau: Năm 2011 mẹ tôi đem bìa đỏ đi thế chấp ngân hàng, nhưng lại không có chữ ký của tôi và anh trai.Đến thời hạn ma mẹ tôi không đủ khả năng để chả khoản tiền đó. Nên thi hành án đã kê biên tài sản. Lúc kê biên tài sản thì anh em tôi mới biết mẹ đã mang tài sản đi thế chấp ngân hàng.Có người nói là nếu hộ khẩu mà cấp cho hộ gia đình thì đó là tài sản chung của tất cả thành viên tronh gia đinh. Nhưng lúc mẹ tôi đi thế chấp ngân hàng thì văn phòng công chưng , không cần chữ ký của anh em tôi. Nên tôi đã làm đơn gửi toà án đề nghị cầu toà án huỷ hợp đồng bán đấu giá . Và toà án đã chấp nhận đơn của tôi. Ngày 13 tháng 10 năm 2015 bên bán đấu giá đã gửi văn bản cho mẹ tôi là sẽ đem ra bán đấu giá. Nhưng tôi đã làm đơn khẩn cấp tạm thời , gửi cho toa án , thì sáng hôm sau toà án đã gửi văn bản ngưng bán đấu giá. Nhưng đến 10 ngày sau , toà án lại gửi văn bản cho thi hành án tiếp tục bán đấu giá nữa . Tôi không biết là như thế nào . Bây giờ tôi phải làm đơn yêu cầu ai phải ngưng ngay việc bán đấu giá ? (Thụy Khuê - Hà Nội)

Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Lê Thị Hồng Sơn - Tổ tư vấn pháp luật Bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Căn cứ vào khoản 29 điều 3 của luật đất đai 2013 có quy định:

"29.Hộ gia đình sử dụng đấtlà những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luậtvề hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất".

Căn cứ vào quy định này có thể hiểu hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân huyết thống đang sống chung với nhau và quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Và tên ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là phải ghi theo hình thức hộ gia đình thì tất cả các thành viên trong gia đình mới có quyền sử dụng chung đối với mảnh đất này, còn nếu như không ghi tên hộ gia đình sử dụng đất mà chỉ ghi tên cả hai vợ chồng hoặc một người thì chỉ những người có tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới có quyền định đoạt cái mảnh đất này.

Căn cứ vào các phân tích trên, nếu như trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình chị vẫn ghi tên hộ gia đình là người sử dụng đất thì anh tra chị và chị có quyền đối với mảnh đất này và mảnh đất này chỉ được thế chấp khi có sự đồng ý của chị và anh trai chị. Nếu như không có sự đồng ý của chị và anh trai chị mà ngân hàng vẫn nhận thế chấp thì chị có quyền yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch này là vô hiệu vì không đúng chủ thể và mẹ chị chưa được ủy quyền mà đã tự ý đi thế chấp theo quy định tại điều 122 và 127 Bộ luật dân sự 2005hoặc là yêu cầu Tòa án chia tài sản chung nếu như ngân hàng vẫn tiếp tục kê biên tài sản này.

Điều 122 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự,khi đáp ứng đủ 4 điều kiện này thì giao dịch mới có hiệu lực pháp luật. Còn điều 127 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu, nếu như giao dịch không đáp ứng đủ một trong các điều kiện quy định tại điều 122 của Bộ luật dân sự sẽ bị vô hiệu.

"1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định".

Nếu như trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên mình mẹ chị mà không có hộ gia đình sử dụng đất thì chị và anh trai chị không có quyền đối với mảnh đất này, và lúc này hợp đồng thế chấp đã có hiệu lực vì đúng theo quy định của pháp luật. Ngân hàng có quyền yêu cầu Tòa án tiến hành kê biên và xử lý tài sản thế chấp này. Chị chỉ có thể làm đơn yêu cầu Tòa án tạm thời không cho thi hành quyết định này vì đây là chổ ở duy nhất của gia đình chị, nếu kê biên thì gia đình chị sẽ không còn chỗ ở nào khác để Tòa án xem xét là có nên kê biên tài sản này trong thời gia này nay không.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: info@luatviet.net.vn.
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật Bất Động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.