Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Hỏi: Mẹ tôi muốn sang tên mảnhđất bàđứng tên cho tôi.Nhưng tôi hiện tại ở xa, không có mặt ở địa phương, vậy mẹtôicó thể sang tên sổ đỏ cho tôi mà chỉ cần chữ ký của mẹ mà không cầnsự có mặt của tôi tại Một Cửa và Công Chứng địa phương được không?Mẹ tôi có toàn bộ giấy tờ tuỳ thân cần thiết của tôi: CMND và sổ hộ khẩu.Mọi lệ phí mẹ tôi sẽ thay tôi thanh toán? (Hoàng An - Quảng Ninh)
Luật gia Bùi Ánh Vân - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:
Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Về trình tự, thủ tục làm hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất:
Theo quy định tại điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:
"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này
d) VIệc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã".
Như vậy, để thực hiện việc chuyển nhượngquyền sử dụng đất từ, mẹ bạn và bạn thực hiện theo các các bước sau:
Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Mẹ bạn vàbạn mang theo chứng minh thư nhân dân của từng người và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến Văn phòng công chứng để lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bước 2: Kê khai và nộp lệ phí trước bạ tại chi cục thuế địa phương
Bước 3: Đăng ký biến động đất đai theo quy định tại Điểm a Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013: “4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây: a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất"
Từ các phân tích trên, đối với trường hợp của bạn, để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần sự có mặt của cả mẹ bạn vàbạn để thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, nếu bạn không thể có mặt tại thời điểm lập hợp đồng chuyển nhượng thì bạn có thể ủy quyền cho một người khác thay bạn thực hiện thủ tục này.
Pháp luật quy định về "Ủy quyền" như sau:
Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủyquyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, còn bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thỏathuận hoặc pháp luật có quy định(Điều 581 Bộ luật Dân sự 2005)
TheoLuật công chứng 2014quy định về công chứng hợp đồng ủy quyền như sau:
Điều55. Công chứng hợp đồng ủy quyền
"1. Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia.
2. Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền".
Theođó, hợp đồng ủy quyền chuyển nhượngquyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, được công chứng chứng thực theo quy định của pháp luật.Người được ủy quyền sẽđược thay mặt và nhân danh người bạnthực hiện thủ tục nhậnchuyển nhậnquyền sử dụng đất tại tổ chứccông chứng.
Căn cứ vào điều 465 Bộ luật dân sự 2005 quy định về hợp đồng tặng cho tài sản. Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận của các bên về vấn đề cho và nhận tài sản mà tài sản đó không bị cấm hoặc hạn chế giao dịch theo quy định của pháp luật dân sự.
"Điều465.Hợp đồng tặng cho tài sản
Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận".
Đối với vấn đề của bạn là bản thân đất đấy là của mẹ bạn, bây giờ muốn sang tên lại cho bạn thì sẽ thực hiện làm thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:
"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này
d) VIệc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã".
"Điều4. Thu nhập được miễn thuế
1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau".
Do đó anh được miễn thuế thu nhập cá nhân và chỉ phải đóng lệ phí trước bạ là 0.5% giá trị quyền sử dụng đất tính theo khung giá đất do UBND tinht ban hành vào thời điểm chuyển giao tài sản ( đăng ký làm thủ tục sang tên cho bạn).
Như vậy, khi thực hiện thủ tục đăng ký sang tên thì không cần sự có mặt của bạn vẫn được nhưng cần phải có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và có chữ ký của cả hai bên.
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: info@luatviet.net.vn.
- Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Các điều luật chúng tôi viện dẫn trong bài viết có thể đã hết hiệu lực hoặc đã được sửa đổi, bổ sung. Các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, Chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận