Hỏi: Vợ chồng em ở dưới quê lên Hà Nội làm nghề lao động chân tay, sau nhiều năm làm việc gom góp và vay mượn thêm được một ít tiền vợ chồng em đang định mua một căn hộ nho nhỏ 26m vuông ở Quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội.Mảnh đất này họ tách ra để xây ngôi nhà 2 tầng. Họ cho em xem giấy tờ nguồn gốc của mảnh đất này là đất nông nghiệp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng là 20 năm. Giấy tờ mua bán chỉ có giấy tờ viết tay, và em mua lại thì em là người chủ thứ 3. Vậy luật sư cho em hỏi, nếu em mua đất gắn liền với nhà đó mà chỉ có giấy tờ viết tay và nguồn gốc đất như vậy, sau này em có làm được sổ đỏ cho đất và ngôi nhà đó được không? (Hắc Long - Hưng Yên)

Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Thanh Hương - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Theo như nội dung thư mà bạn yêu cầu, nguồn gốc của mảnh đất bạn nhận chuyển nhượng là đất nông nghiệp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng là 20 năm. Giấy tờ mua bán chỉ có giấy tờ viết tay, và bạn là người chủ thứ 3. Hiện tại bạn đang băn khoăn về hiệu lực của việc chuyển nhượng mà bạn đã thực hiện. Để việc chuyển nhượng của bạn được công nhận trước pháp luật theo quy định của Luật Đất đai 2013 như sau:

Thứ nhất: việc chuyển nhượng của bạn phải đáp ứng các điều kiện quy định tại điều 188 về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất”.

Thứ hai, vì loại đất bạn nhận chuyển nhượng là đất nông nghiệp nên bạn phải đáp ứng các điều kiện sau:

“Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó”.

Thứ ba: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và bên còn lại phải được công chứng, chúng thực theo Luật Đất đai 2013:

“Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.

Bạn cần kiểm tra các điều kiện xem bạn có đáp ứng đầy đủ các điều kiện mà chúng tôi đã nêu trên không. Hợp đồng giữa bạn và bên còn lại chỉ viết tay mà chưa công chứng hoặc chứng thực thì chưa có hiệu lực pháp luật và không thể xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bạn cần kiểm tra lại tất cả các điều kiện mà chúng tôi đã nêu trên và tiến hành công chứng hoặc chứng thực hợp đồng để việc chuyển nhượng được hợp pháp. Hơn nữa, quyền sử dụng đất của bạn chỉ được duy trì trong thời hạn sử dụng đất mà pháp luật quy định (với trường hợp của bạn, tối đa không quá 20 năm)

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: info@luatviet.net.vn.
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.