Hỏi: Tôi kiếm được 1 miếng đất với diện tích 68 mét vuông, nhưng khi tôi hỏi chủ của mảnh đất đó thì người ta kêu là đất nông nghiệp chỉ xây được nhà cấp 4 chứ không xây được nhà cao tầng, với hạn sử dụng của mảnh đất đó là tới 2047. Vậy cho tôi hỏi đất đó xây nhà được như chủ mảnh đất đó nói không? Và hạn sử dụng như vậy là sao tôi không hiểu được? (Mạnh Nam - Hưng Yên).

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Đại Hải - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

1. Về thời hạn sử dụng của mảnh đất nông nghiệp đến năm 2047.

Đây là vấn đề thời hạn sử dụng đất nông nghiệp được quy định tại Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 về đất sử dụng có thời hạn như sau:

"1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.

2. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất".

Theo quy định trên, diện tích đất nông nghiệp mà bạn nói đên cho dù được sử dụng dưới hình thức được giao hay được cho thuê thì cũng có thời hạn là 50 năm tính từ thời điểm có quyết định giao đất hoặc hợp đồng thuê đất có hiệu lực.

Khi người chủ sử dụng đất trả lời bạn là đất này chỉ được sử dụng đến năm 2047 tức là kể từ thời điểm được giao đất hoặc được cho thuê đất, đất này đã sử dụng được 3 năm trong thời hạn sử dụng là 50 năm. Và đến năm 2047 là hết thời hạn 50 năm luật định. Hết thời hạn này, người sử dụng đất nếu có nhu cầu sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì có thể được Nhà nước tiếp tục giao đất hoặc cho thuê đất. Mặt khác, hết thời hạn 50 năm này, người sử dụng đất cũng có thể trả lại đất cho Nhà nước.

2. Đất nông nghiệp thì có được xây nhà không.

Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất là "đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất". Điều đó đồng nghĩa với việc người sử dụng đất được giao, được thuê hay được công nhận quyền sử dụng đất với loại đất được sử dụng vào mục đích nào thì phải sử dụng đúng vào mục đích đó.

Đối với đất nông nghiệp là đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì người sử dụng đất chỉ có thể sử dụng vào mục đích nông nghiệp, cụ thể là trồng trọt, chăn nuôi. Thậm chí, trong cùng phạm vi sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp thì giữa các hoạt động như trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm hay làm trang trại chăn nuôi thì cũng phải xin phép hoặc đăng ký với cơ quan nhà nước. Do đó, đất nông nghiệp không thể sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở, dù là nhà cấp 4 hay nhà tầng.

Việc tự ý xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp là hành vi vi phạm pháp luật đất đai về việc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất và sẽ bị áp dụng chế tài của nhà nước, đó là bị xử phạt vi phạm hành chính, trong một số trường hợp còn có thể bị thu hồi đất.

Nếu muốn xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp thì người sử dụng đất phải xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư và phải được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: info@luatviet.net.vn.
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.