Hỏi: Vào năm 2006, ông nội cháu có đổi giấy chứng nhận QSDĐ. Đến năm 2010 ông nội cháu mất, đến nay ba cháu vẫn đóng thuế đất hàng năm, đến nay giấy chứng nhận QSDĐ đã được chuyển tên cho con rể là U, con rể U nói rằng đã mua lại số đất trên từ cha vợ nhưng khi đó bà nội cháu nói là không có làm giấy tờ mua bán đất. Lúc này mới vỡ ra là con rể U đã chiếm hết phần đất nói trên. Khi con rể U đến ở cùng căn nhà đã cất dấu hết giấy chứng nhận QSDĐ của ông nội cháu và sổ hộ khẩu. Nếu ông bà đã bán số đất nói trên nhưng không có sự đồng ý từ ba cháu và cháu ký tên trên hợp đồng mua bán, chuyển nhượng vậy giấy tờ của con rể là U có hợp pháp hay không? Đề nghị Luật sư tư vấn. (Quỳnh Trang - Hà Nội)

Luật gia Nguyễn Thanh Thu - Tổ tư vấn pháp luật đất đai Công ty Luật TNHH Everest trả lời:

Điều 188 Luật đất đai năm 2013 về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất quy định:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;b) Đất không có tranh chấp;c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;d) Trong thời hạn sử dụng đất".

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Như vậy trường hợp của bạn cần chia làm hai trường hợp:

Thứ 1 : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên chỉ có ông và bà bạn

Pháp luật quy định đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ cần người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đồng ý và đứng ra thực hiện các bước đã nêu trên mà không cần người thân phải kí vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu người thân không đứng tên trong sổ đỏ đó, với trường hợp của bạn là không cần bạn và bố bạn kí mà chỉ cần ông bà bạn là người sở hữu quyền sử dụng đất đứng ra thực hiện chuyển nhượng thì hợp đồng chuyển nhượng sẽ có giá trị pháp lý.

Thứ 2 : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình

Nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình bạn thì tất cả những thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên trong hộ gia đình bạn đều phải ký vào văn bản chuyển nhượng. Hiện nay, việc xác định những người có quyền đối với quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình được căn cứ vào sổ hộ khẩu. Theo đó nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này cấp cho hộ gia đình và ông bạn vẫn đứng tên chủ hộ trong sổ hộ khẩu thì khi chuyển nhượng đất cần có chữ kí của bố và bạn ( nếu đã đủ 15 tuổi ), nếu không có chữ kí của những người khác trong hộ thì việc chuyển nhượng này trái với quy định của pháp luật.

Do thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ nên chúng tôi chia làm hai trường hợp như trên bạn có thể xem xét lại giấy chứng nhận cũ của mảnh đất trên xem được cấp cho hộ gia đình hay chỉ có ông bà bạn đứng tên để xác định giá trị của việc chuyển nhượng đất này.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: info@luatviet.net.vn.
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật đất đai mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.