Hỏi: Chúng tôi là một Công ty Cổ phần ở trên địa bàn quận Cầu Giấy - HN, xin được tư vấn sơ bộ về cách xác định tiền thuế phải nộp khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Cụ thể như sau: Theo Giấy chứng nhận QSDĐ thì Công ty chúng tôi được cấp 6.000 m2 đất có thời hạn 30 năm (từ 1996 tới năm 2026) . Mục đích sử dụng: Xây dựng cơ sở giao dịch, nhà điều hành, sản xuất kinh doanh. Năm 2015 Công ty chúng tôi lập dự án xây dựng khu nhà hỗn hợp (bao gồm văn phòng và nhà ở thương mại (chung cư để bán)) và đã được UBND thành phố Hà nội đồng ý chủ trương. Chúng tôi mong Luật sư tư vấn giúp cách xác định tiền thuế phải nộp khi chuyển đổi mục đích sử dụng khu đất 6.000 m2 đất nêu trên? (Võ Khánh Đông - Hà Nội).

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Thị Hoài Thương - Tổ tư vấn pháp luật kế toán - thuế của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

Căn cứ vào quy định tại Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 có quy định như sau:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất. 1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm; c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp; d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở; g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. 2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng".

Vì bạn không nêu rõ bạn được giao đất ban đầu là loại đất nào nên bạn có thể căn cứ vào quy định tại Khoản 1 điều này để xác định xem trường hợp chuyển mục đích của bạn có thuộc vào trường hợp phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền hay không.

Căn cứ vào Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP có quy định:

"1. Đối với tổ chức kinh tế: a) Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất nghĩa trang, nghĩa địa thì thu 100% tiền sử dụng đất theo giá của loại đất sau khi chuyển mục đích.b) Chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau: Trường hợp được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sangđấtở thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền sử dụng đất tính theo giáđấtcủa loạiđấttrước khi chuyển mục đích của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm được cơ quan nhà nước cóthẩm quyềncho phép chuyển mục đích sử dụng đất.Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần của loại đất trước khi chuyển mục đích theo thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Đối với đất của các tổ chức là đơn vị sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, doanh nghiệp có vốn nhà nước thuộc Trung ương quản lý, Ủy ban nhân dâncấptỉnhquyết địnhviệc chuyển mục đích sử dụngđấtcùng với việc chuyển đổi công năng sử dụng của công sản theo quy định sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Tài chính. c) Chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất sangđấtnghĩa trang, nghĩa địa thì thu tiền sử dụng đất theo nguyên tắc quy định tại Điểm b Khoản này. d) Chuyển mục đích sử dụng đất đốivớitrường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai để thực hiện dự án đầu tư mà phải chuyển mục đích sử dụngđấtthì thu tiền sử dụng đất như sau:Trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp để thực hiện dự ánđầu tưmà phải chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, đất nghĩa trang, nghĩa địa thì nộp tiền sử dụngđấttheo giáđấtquy địnhtại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loạiđấtsau khi chuyển mục đích sử dụng đất.Khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích. Khoản tiền này được xác định theo giá đất của mục đích sử dụng đất nhận chuyển nhượng tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không vượt quá số tiền bồi thường,hỗ trợtương ứng vớitrường hợpNhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật.Khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên được xác định như sau:Trường hợp giá đất để tính tiềnsử dụngđất của loại đất sau khi chuyển mục đích được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì giá của loại đất nhận chuyển nhượng cũng được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.Trường hợp giá đất để tính tiềnsử dụngđất của loại đất sau khi chuyển mục đích được xác định bằng các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư thì giá của loại đất nhận chuyển nhượng cũng được xác định lại theo các phương pháp này"

Thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất chứ không phải nộp thuế sử dụng đất như bạn nêu. Theo đó bạn sẽ phải nộp tiền theo quy định tại Khoản 1 của điều này khi bạn đã xác định được loại đất ban đầu được giao hoặc cho thuêthì bạn đối chiếu với các quy định trên để biết được mình phải nộp tiền như thế nào.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: info@luatviet.net.vn.
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật kế toán - thuế mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.