Hỏi: Gia đình tôi đang muốn mua 1 mảnh đất giãn dân được cấp của bà A. Mảnh đất 60m2, dài 12m, rộng 5m. Mảnh đất đó chưa có sổ đỏ, bà A được cấp do có hoàn cảnh khó khăn và mảnh đất đó nằm trong khu vực giãn dân. Bà A muốn bán cho gia đình tôi một nửa (tức 30m2 dài 6m rộng 5m).Hai gia đìnhdự định xây 2 nhà xoay mặt hậu vào nhau ( mảnh đất đó 2 mặt tiền). Vậy xin hỏi Luật sư thủ tục mua bán thế nào?Với diện tích trên 30m2 thì gia đìnhtôi sau này có tách làm sổ đỏ đượckhông? (Nguyễn Hùng - Hà Nội).

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Đại Hải - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

Theo như bạn trình bày đây là đất giãn dân và chưa được cấp sổ đỏ,để thực hiện việc mua phần đất này bạn cần xét đến điều kiện chuyển nhượng đất theo quy định của pháp luật. Căn cứ Luật đất đai 2013:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính".

Có thể thấy rằng, quy định của pháp luật khi chuyển nhượng đất là cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hơn nữa việc chuyển nhượng phải tuân thủ quy định của khoản 2 Điều 689Bộ luật dân sự 2005: "Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật". Căn cứ vào quy định trên thì bà A chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên sẽ không đủ điều kiện để được phép chuyển nhượng cho bạn. Bạn không nên giao kết hợp đồng chuyển nhượng này, nó sẽ không đảm bảo quyền lợi của bạn, rất khó để bạn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thứ hai về điều kiện tách thửa để làm sổ đỏ:

Đối với vấn đề về tách thửa bạn phải xem xét quy định của ủy ban nhân tỉnh nơi có đất quy địnhdiện tích tối thiểu được tách thửa là bao nhiêu, mảnh đấy của bà A có đủ điều kiện để được tách thửa chuyển nhượng cho bạn hay không. Nếu đáp ứng đủ điều kiện tách thửa do ủy ban nhân dân tỉnh quy định thì bà A mới có thể thực hiện thủ tục tách thửa và chuyển nhượng cho bạn được. Bạn lưu ý là thủ tục tách thửa phải được thực hiện trước thủ tục chuyển nhượng.

Theo đó trong giao dịch này bạn phải để ý đến hai vấn đề:

- Bạn phải yêu cầu bà A làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước, sau khi cógiấy chứng nhận rồi mới thực hiện hợp đồng chuyển nhượng với bạn.

- Nếu bạn chỉ nhận chuyển nhượng 1 phần đất thì bạn phải yêu cầu bà A thực hiện thủ tục tách thửa trước.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: info@luatviet.net.vn.
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.