Hỏi: Tôi có thỏa thuận mua đất thuộc chính sách tái định cư của ông A (do ông A bị ảnh hưởng dự án được nhà nước giải quyết bố trí nền tái định cư) với giá 80 triệu.Tôi có đặt cọc trước 40 triệu và có thỏa thuận nếu đổi ý không bán ông A phải bồi thường cho tôi gấp 10 lần tiền đặt cọc (thỏa thuận này đượcthành lập văn bản đặt cọc các bên thống nhất ký vào văn bản đặt cọc, không có công chứng). Hiện nay ông A đã nhận nền tái định cư nhưng không đồng ý giao nền cho tôi (do hiện nay giá trị nền tái định cư lên cao 400 triệu/nền). Chúng tôi có tranh chấp việc này và khi tôi khởi kiện thìđược tòa án nhân dân hòa giải , Tòa án đưa ra phương án ông A phải thanh toán cho tôi 10 triệuđồng tiền phạt cọc với lý do số tiền phạt cọc mà chúng tôi thỏa thuậnđã vượt quá mức phạt cọc tối đa theoquy định của pháp luật.Vậy phương án của tòa án đưa ra có đúng với quy định của pháp luật không? (Giang Biên - Cà Mau)

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Bùi Thị Phượng - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản Công ty Luật TNHH Everest trả lời:

Điều 358 BLDS năm 2005quy định:

"Điều 358.Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác".

Như vậy, việc bên bán không thực hiện đúng thỏa thuận là vi phạm hợp đồng và bạn hoàn toàn có thể khởikiện bên bán để lấy lại số tiền cọc và khoản tiền phạt cọc, luật dân sự dựa trên nguyên tắc tôn trọng thỏa thuận của các bên vì vậy mà nếu hai bên đã thỏa thuận vềsố tiền phạt cọc thì cần tuân thủ theo đúng hợp đồng. Nếu các bên không có thảo thuận mức phạt cọc, sẽ áp dụng mức phạt theo quy định tại khoản 2 điều 358 Bộ luật dân sự năm 2005.

Trong trường hợp của bạn, nếu bạn không đồng ý với phương án hòa giải của tòa án thì bạn có thể tiếp tụckhởi kiện dân sự về việc thực hiện nghĩa vụ bồi thường trong hợp đồng đặt cọc để được hưởng quyền lợi hợp pháp của mình .

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: info@luatviet.net.vn.
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.