Hỏi: Gia đình em có mua 1 tài sản gắn liền với đất vào năm 2012. 2 bên đã ký hợp đồng mua bán và đã ra công chứng nhưng tới nay tháng 6-2015 bên bán vẫn chưa làm được thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên mua vì lý do quyền sử dụng đất đã đi thế chấp ngân hàng và không có khả năng chi trả. Vậy theo luật sư trong trường hợp của gia đình em thì hợp đồng mua bán của gia đình em có hiệu lực không và tại sao trong khi hợp đồng mua bán đã được công chứng thì bên bán lại có thể đi thế chấp được ngân hàng. Theo luật sư gia đinh em có thể lấy được lại tài sản của gia đình em không và nếu kiện dân sự thì bên bán sẽ chịu trách nhiệm gì trước pháp luật? (Đỗ Mạnh Hà - Hà Nội).

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Vương Tùng Nam - Tổ tư vấn pháp luật Hợp đồng Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

Khoản 3 điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định : " Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;"

Như vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực khi được công chứng hoặc chứng thực. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của gia đình bạn với bên bán đã được công chứng . Do đó hợp đồng có hiệu lực pháp luật. Mặc dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hiệu lực trước pháp luật nhưng bên bán sau đó vẫn thế chấp được quyền sử dụng đất vì lý do sau: căn cứ vào khoản 3 điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì : "Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.". Như vậy thời điểm chuyển quyền sử dụng đất là thời điểm sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó mà mặc dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn có hiệu lực nhưng hai bên chưa làm thủ tục sang tên nNhư vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực khi được công chứng hoặc chứng thực. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của gia đình bạn với bên bán đã được công chứng . Do đó hợp đồng có hiệu lực pháp luật.

Mặc dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hiệu lực trước pháp luật nhưng bên bán sau đó vẫn thế chấp được quyền sử dụng đất vì lý do sau: căn cứ vào khoản 3 điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì : "Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.". Như vậy thời điểm chuyển quyền sử dụng đất là thời điểm sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó mà mặc dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn có hiệu lực nhưng hai bên chưa làm thủ tục sang tên nên bên bán vẫn có quyền sử dụng đất và sau đó họ đã mang thế chấp mảnh đất để vay vốn.ên bên bán vẫn có quyền sử dụng đất và sau đó họ đã mang thế chấp mảnh đất để vay vốn.

Trong trường hợp này bạn có thể lựa chọn hai cách xử sự sau:

Một là, bạn có thể thỏa thuận với bên bán về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng. Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải trả bằng tiền. Như vậy, nếu thỏa thuận hủy hợp đồng thì chủ đất sẽ phải trả lại cho bạn toàn bộ số tiền đã nhận của bạn. Việc hủy hợp đồng được thực hiện tại tổ chức công chứng đã chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng đó theo trình tự, thủ tục quy định của luật công chứng.

Hai là, bạn có quyền khởi kiện để yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.Theo quy định của điều 25 Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2011 thì đây là tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Căn cứ vào điều 33, điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2011 bạn có thể khởi kiện yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do không thực hiện hợp đồng tại Tòa án nhân dân huyện nơi có bất động sản.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: info@luatviet.net.vn.
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật hợp đồng mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Các điều luật chúng tôi viện dẫn trong bài viết có thể đã hết hiệu lực hoặc đã được sửa đổi, bổ sung. Các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, Chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.