Hỏi: Gia đình con gồm có ba mẹ, em trai, con và vợ con! Vừa qua ngày 25/12/2014 gia đình con đồng ý nhận cọc của người mua, bán 1 miếng đất do con đứng tên.Và lên phòng công chứng làm thủ tục đặt cọc công chứng số tiền là 260 triệu (giá trị miếng đất là 860 triệu) và có chữ ký tất cả mọi người trong gia đình. Tuy nhiên hôm nay 27/12/2014 ba con lại ngẫu hứng gọi điện cho mẹ con báo là sẽ không chịu ký tên làm thủ tục sang nhượng nếu như Miếng đất do lúc trước vẫn mang là hộ khầu mặc dù con đứng tên. Trong khi ngày 01/01/2015 phải có mặt tại phòng công chứng để ký tên sang nhượng cho người mua. Vậy nếu trong trường hợp này ba con không chịu ký tên thì ai là người phải bồi thường tiền cọc là 520 triệu? Có phải là ba con phải đền cọc vì chỉ có ba con không chịu ký tên, nhưng miếng đất do con đứng tên! Tất cả thành viên còn lại đều đồng ý bán. Và con có thể bán nếu không cần chữ ký của ba con? Xin Luật Sư tư vấn giúp con! vì ngày 01/01/2015 sắp đến rồi. Nếu đền cọc thì con không có tiền để đền cọc. (Nguyễn Thiết - Hà Nội).

Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Đại Hải - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

Thứ nhất về vấn đề trong trường hợp này ba con không chịu ký tên thì ai là người phải bồi thường tiền cọc là 520 triệu?

Căn cứ Điều 280 Bộ luật dân sự năm 2005:

“Điều 280. Nghĩa vụ dân sự

Nghĩa vụ dân sự là việc mà theo đó, một hoặc nhiều chủ thể (sau đây gọi chung là bên có nghĩa vụ) phải chuyển giao vật, chuyển giao quyền, trả tiền hoặc giấy tờ có giá, thực hiện công việc khác hoặc không được thực hiện công việc nhất định vì lợi ích của một hoặc nhiều chủ thể khác (sau đây gọi chung là bên có quyền)”.

"Điều 298. Thực hiện nghĩa vụ dân sự liên đới

1. Nghĩa vụ dân sự liên đới là nghĩa vụ do nhiều người cùng phải thực hiện và bên có quyền có thể yêu cầu bất cứ ai trong số những người có nghĩa vụ phải thực hiện toàn bộ nghĩa vụ.

2. Trong trường hợp một người đã thực hiện toàn bộ nghĩa vụ thì có quyền yêu cầu những người có nghĩa vụ liên đới khác phải thực hiện phần nghĩa vụ liên đới của họ đối với mình.

3. Trong trường hợp bên có quyền đã chỉ định một trong số những người có nghĩa vụ liên đới thực hiện toàn bộ nghĩa vụ, nhưng sau đó lại miễn cho người đó thì những người còn lại cũng được miễn thực hiện nghĩa vụ.

4. Trong trường hợp bên có quyền chỉ miễn việc thực hiện nghĩa vụ cho một trong số những người có nghĩa vụ liên đới không phải thực hiện phần nghĩa vụ của mình thì những người còn lại vẫn phải liên đới thực hiện phần nghĩa vụ của họ”.

Căn cứ Điều 305 Bộ luật dân sự năm 2005:

“Điều 305. Trách nhiệm dân sự do chậm thực hiện nghĩa vụ dân sự

1. Khi nghĩa vụ dân sự chậm được thực hiện thì bên có quyền có thể gia hạn để bên có nghĩa vụ hoàn thành nghĩa vụ; nếu quá thời hạn này mà nghĩa vụ vẫn chưa được hoàn thành thì theo yêu cầu của bên có quyền, bên có nghĩa vụ vẫn phải thực hiện nghĩa vụ và bồi thường thiệt hại; nếu việc thực hiện nghĩa vụ không còn cần thiết đối với bên có quyền thì bên này có quyền từ chối tiếp nhận việc thực hiện nghĩa vụ và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

2. Trong trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.

Như vậy trong trương hợp này việc gia đình bạn bán đất và khi bán có chữ ký của tất cả mọi người nhưng tại thời điểm công chứng thì ba bạn không ký tên vì vậy đã vi phạm nghĩa vụ do chậm thực hiện nghĩa vụ dân sự do đó bên mua đất đất có thể bất kỳ ai trong số người ký tên vào trong hợp đồng yêu cầu bồi thường và ai là người bị bên mua yêu cầu bồi thường thì có quyền yêu cầu những người có nghĩa vụ khác bồi thường.

Thứ hai về vấn đề có thể bán nếu không cần chữ ký của ba bạn?

Căn cứ khoản 16 Điều 2 Luật đất đai năm 2013:

“16.Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtlà chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.

Như vậy, do đó theo thông tin bạn cung cấp thì:

TH1: Sổ đỏ mang tên của hộ gia đình thì khi bán cần có sự đồng ý của bố bạn

TH2: Sổ đỏ mang tên của cá nhân bạn thì khi bán không càn dự đồng ý của bố bạn.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: info@luatviet.net.vn.
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.