“2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”

Ngoài ra, tại Điều 422 Bộ luật dân sự cũng quy định vềthực hiện hợp đồng có thoả thuận phạt vi phạm

"1. Phạt vi phạm là sự thoả thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.2. Mức phạt vi phạm do các bên thoả thuận.3. Các bên có thể thoả thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải nộp phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại; nếu không có thoả thuận trước về mức bồi thường thiệt hại thì phải bồi thường toàn bộ thiệt hại.Trong trường hợp các bên không có thoả thuận về bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm.”

Thông tin bạn cung cấp chưa rõ ràng về việc hai bên có thỏa thuận và ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc một ngày cụ thể để thực hiện việc mua bán nhà đất hay không, nếu có thỏa thuận về thời hạn đó mà sau khi hết thời hạn đó bên mua không thực hiện đúng như đã thỏa thuận thì lúc này có căn cứ để xác định bên mua đã đơn phương chấm dứt hợp đồng, theo đó, việc hủy hợp đồng đặt cọc và khoản tiền phạt vi phạm sẽ được giải quyết theo các quy định trên.

Trường hợp không thỏa thuận ấn định thời gian thực hiện thì việc bên mua chỉ thể hiện rằng không tiếp tục thực hiện hợp đồng nữa sẽ không chứng minh hoàn toàn việc bên mua đơn phương chấm dứt hợp đồng. Trường hợp này, muốn hủy hợp đồng đặt cọc cần phải thực hiện theo quy định tại Điều 51 Luật Công chứng năm 2014 quy định về công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch như sau:

“1. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.

2. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.”

Khuyến nghị: