Hỏi: Bố em được chia 212m2 đất để ở năm vào 1978..nhưng từ đó đến năm 2012 vẫn chưa có giấy chứng nhận quyền SDĐ. Năm nay 2013 bố em làm đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ và được cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ nhưng trong đó có ghi “ nợ 50% tiền sử dụng đất ngoài hạn mức 32m2 và lệ phí trước bạ’’.Tại sao đất bố em được cấp năm 1978 là 212m2 lại phải nợ 50% tiền sử dụng đất ngoài hạn mức ? Vậy luật sư có thể cho em biết họ nghi như vậy có đúng không. Vì đất của bố em có từ năm 1978 và có một số giấy tờ chứng minh về thời gian mảnh đất đó được cấp. Có phải 32m2 đất đó bố em phải mua với giá bằng 50% so với thị trường để có được diện tích đất như năm 1978. Nếu bố em phải đóng hai mục trên thì số tiền phải đóng là bao nhiêu? (Thương Nhân - Hà Nội)

Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Lê Thị Hồng Sơn - Tổ tư vấn pháp luật kế toán - thuế của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Điều 143 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương”. Điều 144 quy định về đất ở thành thị cũng xác định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở”.

Như vậy, việc hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải nằm trong hạn mức mà UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định cụ thể, vượt hạn mức này, hộ gia đình và cá nhân sẽ phải tiến hành nộp số tiền vượt hạn mức theo quy định của pháp luật. Điểm 1.5.2.a, khoản 1, Điều 1 Thông tư số 93/2011/TT-BTC quy định:

“a) Trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở (công nhận quyền sử dụng đất) đối với đất đang sử dụng, chuyển mục đích sử dụng đối với đất đang sử dụng không phải đất ở sang đất ở thì căn cứ hồ sơ kê khai nộp tiền sử dụng đất, phiếu chuyển thông tin địa chính về xác định tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; Chi cục thuế xác định tiền sử dụng đất phải nộp như sau:

Đối với diện tích trong hạn mức sử dụng (hạn mức giao) đất ở, Chi cục thuế căn cứ giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ để xác định.

Đối với diện tích vượt hạn mức sử dụng (hạn mức giao) đất ở, Chi cục thuế căn cứ giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và hệ số điều chỉnh giá đất để xác định. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất thì chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo mục đích mới và tiền sử dụng đất theo mục đích trước khi chuyển mục đích cũng được xác định theo hệ số điều chỉnh tương ứng với từng loại đất.

Hệ số điều chỉnh giá đất do Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế và cơ quan có liên quan xác định, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định trong trường hợp thu tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với diện tích vượt hạn mức tại cùng một khu vực có các trường hợp phải xác định giá đất thị trường để tính thu tiền sử dụng đất. Hệ số này được xác định bằng tỷ lệ giữa giá đất chuyển nhượng thực tế (mang tính phổ biến) trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định với giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Như vậy, việc cơ quan thuế xác định 50% tiền sử dụng đất ngoài hạn mức là có cơ sở. Anh phải tiến hành nộp tiền sử dụng đất vượt hạn mức theo quy định của pháp luật.