Hỏi: Gia đình tôi vừa bán mảnh đất cho ông Tâm, theo hợp đồng đặt cọc viết tay thì mảnh đất 250m2 ( ngang 5m, dài 50m), giá 4.700.000/m2, thành tiền là 1.175.000.000 đồng. Đặt cọc đợt 1 là: 175.000.000 đồng. Đợt 2 ( sau khi đã sang tên) là 600.000.000 đồng. Đợt 3 khi ra sổ thì thanh toán nốt 400.000.000 đồng còn lại.Gia đình tôi đi làm sổ đỏ cho ông Tâm và đang giữ sổ đỏ của ông Tâm, đợi ông Tâm giao đủ 400.000.000 thì mới giao sổ đỏ. Tuy nhiên do sai sót của địa chính mà khi đo đạc chỉ có diện tích 207m2 (ngang 5m, dài 41,5m) nên khi tách sổ chỉ có 207m2. Chúng tôi đã thông báo cho ông Tâm về sai sót này khi đi làm hợp đồng công chứng và ông Tâm đã đồng ý chấp nhận. Trong hợp đồng công chứng chuyển nhượng sang tên có ghi rõ diện tích là 207m2, nhưng giá bán chỉ ghi là 200.000.000, để nộp thuế ít lại. Khi có sổ đỏ, chúng tôi yêu cầu ông Tâm chồng đủ tiền thì ông Tâm không đưa tiền. Ông Tâm nói chỉ đưa số tiền tương ứng với diện tích đất trên sổ đỏ. Có nghĩa là chỉ đưa thêm 197.000.000 đồng. Chúng tôi không đồng ý nên đã yêu cầu địa chính xuống đo lại và diện tích đo lại là 240m2 (ngang 5m, dài 48m). Ông Tâm đã xây dựng nhà trên diện tích 240m2.Chúng tôi gửi đơn lên Phòng Tài Nguyên Môi trường để yêu cầu giải quyết việc này thì Phòng Tài Nguyên và Môi trường đồng ý cấp đổi lại sổ mới với điều kiện người đứng tên trên sổ phải kí vào đơn xin cấp lại đất. Ông Tâm đã không kí vào đơn và dọa sẽ kiện chúng tôi. Chỉ thiếu 43m2 đất nông nghiệp mà ông Tâm trừ chúng tôi hơn 200 triệu đồng. Trong khi nếu ông Tâm chịu hợp tác, chúng tôi hoàn toàn cắt đủ đất cho ông Tâm vì phía sau nhà tôi vẫn còn dư rất nhiều đất. Nếu ông Tâm chịu kí vào đơn cấp đổi lại sổ đỏ, và kí vào hợp đồng chuyển nhượng thêm 10m2 đất thiếu thì sổ đỏ mới sẽ là 250m2. và ông Tâm phải giao 400.000.000 đồng cho chúng tôi. Tuy nhiên ông Tâm đã không hợp tác và đòi trừ tiền gia đình tôi. Chúng tôi phải giải quyết việc này như thế nào? (Vũ Vân An - Hà Nội).

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Vương Tùng Anh - Tổ tư vấn pháp luật hợp đồng của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

Thứ nhất, Về phần đất dư so với sổ đỏ:

Theo khoản 2 điều 18 nghị định 84/2007/NĐ-CP, trong trường hợp số liệu đo đạc thực tế theo đúng quy phạm kỹ thuật về đo đạc địa chính mà diện tích thửa đất lớn hơn diện tích đã ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì giải quyết như sau:

"a) Trường hợp ranh giới thửa đất hiện nay không thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì giấy chứng nhận được cấp theo diện tích đo đạc thực tế.

b) Trường hợp ranh giới thửa đất hiện nay có thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, nay đượcUBND cấp xã nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó, đất đã được sử dụng ổn định và không có tranh chấp thì giấy chứng nhận được cấp cho toàn bộ diện tích đo đạc thực tế.

c) Trường hợp ranh giới thửa đất hiện nay có thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do lấn chiếm nhưng phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp giấy chứng nhận thì được cấp giấy chứng nhận. Còn trường hợp phần diện tích đất tăng lên không phù hợp với quy hoạch thì không được cấp giấy chứng nhận nhưng được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền."

Thứ hai, về việcChuyển nhượng phần đất dư:

Theo như bạn trình bày,bạn và bên mua đất khi lập giấy chuyển nhượng đều biết được phần đất đã có sổ đỏ và thông tin về phần đất thực tế dư sơ với sổ đỏ.Trong trường hợp nàythì theo pháp luật về dân sự có thể hiểu rằng bạn và bên mua đã thống nhất về diện tích đã ghi trên sổ đỏ. Như thế phần diện tích dôi dư bạncó thểgiải quyết theo hai hướng:

- Thỏa thuận lại về giá chuyển nhượng

- Phải ghi rõ trong hợp đồng diện tích đất chuyển nhượng là 207m2 theo các thông tin mà hai bên đã biết ban đầu.

Trường hợp hai bên thỏa thuận diện tích chuyển nhượng là 207m2thì sau khi hợp đồngđược công chứng hoặc chứng thực, bạn và bên nhận chuyển nhượng đến phòng tài nguyên và môi trường huyện để làm thủ tục tách thửa và chuyển quyền sử dụng 207m2 đất. Phần đất dôi dư vẫn thuộc quyền sử dụng của bạn.

Tuy nhiên còn phải tùy theo tình hình thực tế, như bạn trình bày, bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện xây dựng nhà ở trên diện tích 240m2 đó nên bạn cần cân nhắc việc chỉ đòi giá trị của số đất dư đó. Nếu các bên không thể tự thương lượng được thì bạn có thể gửi đơn đến tổ hòa giải ơ cơ sở để hòa giải, nếu hòa giải không thành thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất để hòa giải. Nếu cấp xã hòa giải không thành, bạn có quyền khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển Quyền sử dụng đất tại Tòa án cấp huyện để đòi lại phần đất dư ra không nằm trong hợp đồng chuyển nhượng hoặc đòi giá trị phần đất tại thời điểm hiện tại là có căn cứ và đúng quy định (Điều 699, 700, 701, 702 Bộ luật Dân sự năm 2005; Bộ luật Tố tụng dân sự sửa đổi bổ sung năm 2011).

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: info@luatviet.net.vn.
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật doanh nghiệp mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.