Hỏi: Tôi đang sinh sống và làm việc ở quận Thủ Đức, Tp. Hồ Chí Minh. Tôi có 4 người con, hiện tại tôi đang có 300m2 đất vườn, giờ tôi muốn lên đất thổ cư và tách ra sổ hồng riêng cho mỗi người con 60m2 đất thì tôi phải làm những thủ tục và quy trình như thế nào? (Phạm ThanhSinh - TP. Hồ Chí Minh)

>>> Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Trần Thu Trang - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Để lên đất thổ cư thì bạn cần làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Bạn cần nộp bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Phòng Tài nguyên và môi trường quận Thủ Đức căn cứ theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 60 nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai như sau:

"Điều 60. Nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

1. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:...

b) Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai...."

Khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai

"2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định; b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư...."

Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

"Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định."

Để tặng 300 m2 đất trên cho 4 người con thì trước hết, bạn cần phải làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng vì tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai có quy định:

"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;..."

Tuy nhiên theo khoản 2 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định:

"2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh...."

Như vậy, để công chứng hợp đồng tặng cho một phần diện tích đất thì phần diện tích được chia mà nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh. Hiện tại, thành phố Hồ Chí Minh có quyết định số 33/2014/QĐ-UBND quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa. Theo đó, tại quận Thủ Đức thì diện tích tối thiểu để tách thửa đối với đất ở chưa có nhà là 80m2, đối với đất ở đã có nhà là 50m2.

Theo như bạn trình bày, đất nhà bạn hiện tại là đất vườn chưa có nhà ở nên nếu hiện tại làm thủ tục tách thửa luôn thì sẽ không đạt diện tích tối thiểu theo quy định trên và sẽ không được cho tách thửa. Do đó, để được tách thửa cho mỗi người con là 60m2 thì trên đất đó phải đã làm nhà rồi mới tách thửa vì lúc đó mới thỏa mãn diện tích đấtlớn hơndiện tích tối thiểu để tách thửa là 50m2.

Sau khi đã làm hợp đồng tặng cho có công chứng, bạn cần làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai quận Thủ Đức theo quy định tại khoản 1, 2Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

"Điều 79. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã...."

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: info@luatviet.net.vn.
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Các điều luật chúng tôi viện dẫn trong bài viết có thể đã hết hiệu lực hoặc đã được sửa đổi, bổ sung. Các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, Chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.