Luật sư tư vấn về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hỏi: Mẹ tôi có một thửa đất nhỏ không sử dụng nên có làm giấy trao đổi với người chú và chỉ có mỗi mình mẹ tôi (cha mất) kí giấy trao đổi với chú. Sau đó chú tôi mới bán miếng đất mà mẹ tôi đổi cho người khác. Tôi muốn hỏi Luật sư, cái giấy mà mẹ tôi kí để đổi có được pháp luật thừa nhận không, khi trong gia đình chưa ai kí vào giấy trao đổi đó và giấy tờ mua bán đất giữa chú tôi và người mua đất có đúng luật pháp không? (Phạm Thanh Hải - Tuyên Quang)
>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
Luật gia Bùi Ánh Vân - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:
Điều kiện để thực hiện được giao dịch trao đổi này là là mảnh đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do bố bạn mất rồi nên nếu đây là tài sản chung của 2 người thì mẹ bạn và các bạn đều có quyền thừa kế mảnh đất này. Do vậy khi định đoạt tài sản này cần có chữ ký của cả các con. Nếu đây không phải là tài sản chung của bố mẹ bạn thì chỉ cần chữ ký của mẹ bạn trong hợp đồng giao dịch. Do thông tin của bạn cung cấp chưa được rõ ràng nên chúng tôi sẽ giải quyết theo hướng đây là tài sản chung của bố mẹ bạn.
Giấy trao đổi giữa mẹ bạn và người chú về mảnh đất nhỏ do bạn không nói rõ là nội dung trao đổi giữa 2 người là gì, nên sẽ có thể có các trường hợp xảy ra như sau:
-Trao đổi mảnh đất với một tài sản khác: tức trao đổi về quyền sở hữu mảnh đất;
-Nội dung trao đổi về việc sử dụng mảnh đất;
-Trao đổi về việc quản lý mảnh đất mà không bao gồm việc sử dụng, định đoạt;
-Trao đổi về việc quản lý bao gồm việc sử dụng và định đoạt mảnh đất.
Với một trong các nội dung trao đổi trên, thì:
Trường hợp giữa mẹ bạn và người chú có trao đổi mảnh đất đó với tài sản khác cho nhau tức có sự trao đổi về quyền sở hữu tài sản là bất động sản. Căn cứ theo Khoản 1 Điều 18 Nghị định 04/2013 hướng dẫn Luật Công chứng thì: “Việc ủy quyền có thù lao, có nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền hoặc để chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản phải được lập thành hợp đồng ủy quyền. Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền liên quan đến bất động sản, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụcủa các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia.”
Theo đó, giấy trao đổi đó được coi là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và phải có chữ ký của mẹ bạn, các bạn và được công chứng, chứng thực. Mẹ bạn, các bạn và người chú phải thực hiện các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đăng ký sang tên chủ sở hữu mảnh đất cho chú của bạn thì khi đó, chú bạn mới có quyền bán mảnh đất cho người khác.
Còn nếu giữa họ chưa thực hiện các thủ tục này thì giao dịch giữa người chú và người mua đất không có hiệu lực pháp luật.
Trường hợp, nội dung trao đổi về việc quản lý và sử dụng hoặc định đoạt (như bán, cho thuê..) mảnh đất đó thì căn cứ theo Khoản 1 Điều 18 Nghị định 04/2013 hướng dẫn Luật Công chứng thì:
“Việc ủy quyền có thù lao, có nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền hoặc để chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản phải được lập thành hợp đồng ủy quyền. Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền liên quan đến bất động sản, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia.”
Và theo khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự 2005: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật ”.
Theo đó, khi mẹ bạn, các bạn và người chú xác lập giấy trao đổi có nội dung trên thì phải có công chứng, chứng thực thì giấy trao đổi mới có hiệu lực. Nên từ việc ủy quyền này chưa được công chứng, chứng thực thì người chú không có quyền bán mảnh đất đó, nên giao dịch giữa người chú và người mua đất cũng không có hiệu lực pháp luật.
Trường hợp, nội dung trao đổi giữa mẹ con bạn và người chú là về việc quản lý mảnh đất đó: trông coi, bảo quản, không bao gồm việc sử dụng hay định đoạt mảnh đất thì căn cứ theo quy định trên, giấy trao đổi đó không bắt buộc phải qua công chứng, chứng thực. Khi đó, người chú chỉ được xác lập quyền quản lý thông qua giấy ủy quyền giữa mẹ con bạn và người chú mà không có quyền định đoạt: bán mảnh đất đó. Nên giao dịch giữa người chú và người mua đất không có hiệu lực pháp luật.
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: info@luatviet.net.vn.
- Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận