Hỏi: Ông A có một miếng đất (sổ đỏ mang tên ông A) cho ông B, ông B bán lại cho tôi một phần. Hợp đồng chuyển nhượng giữa tôi và ông A có công chứng của phường. Vì một lý do cá nhân nên chúng tôi không tách được sổ vào thời gian mua (năm 2003). Năm 2013 ông A làm thủ tục sang tên toàn bộ miếng đất đó cho ông B. Diện tích đất sang tên có một phần thuộc đất lưu không của phường đã thanh lý nên số tiền phải đóng cho nhà nước khá lớn, ông B không đủ khả năng thanh toán. Khi phát hiện sự việc tôi có lên trình bày với phường sở tại, phường hướng dẫn tôi là làm Biên bản thỏa thuận với ông B cùng đóng tiền cho nhà nước. Sau khi nộp đầy đủ tiền và rút sổ mang tên ông B ra thì lập tức chuyển thành 2 sổ mang tên tôi và ông B. Tôi cũng hiểu là phía phường đã sai khi làm thủ tục sang tên toàn bộ miếng đất đó cho ông B. Và việc cùng đóng tiền để rút sổ toàn bộ miếng đất mang tên ông B là rất mạo hiểm. Vậy tôi phải làm thế nào? (Thanh Liên - Hà Đông)

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Hiện nay, Điều 12 Thông tư 76/2014/TT-BTC quyđịnh:

"Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất; được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định tại Điều 16 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; một số nội dung tại Điều này được hướng dẫn cụ thể như sau:

1. Thủ tục ghi nợ và thanh toán nợ tiền sử dụng đất

a) Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 16 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư; hoặc có đơn xin ghi nợ khi nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất nộp về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường (trong trường hợp chưa có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.

b) Căn cứ hồ sơ địa chính, trong đó có đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường) chuyển đến, cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất phải nộp của hộ gia đình, cá nhân theo quy định và lập hồ sơ theo dõi nợ tiền sử dụng đất (sổ theo dõi nợ được lập chi tiết theo diện tích đất trong hạn mức và ngoài hạn mức); đồng thời chuyển thông tin về số tiền sử dụng đất phải nộp cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường.

c) Căn cứ vào số tiền sử dụng đất do cơ quan thuế xác định, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường) trình Uỷ ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân trong đó có ghi nợ số tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận. Trường hợp sau khi nhận Thông báo nộp tiền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân mới có đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất và Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân trong đó có ghi nợ số tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chuyển thông tin về ghi nợ tiền sử dụng đất đến cơ quan thuế cùng cấp để lập sổ theo dõi nợ và thanh toán nợ tiền sử dụng đất theo quy định.

2. Thanh toán nợ tiền sử dụng đất:

a) Khi thanh toán nợ tiền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân đến cơ quan thuế kê khai thanh toán nợ theo mẫu quy định tại Phụ lục số 03 ban hành kèm theo Thông tư này, cơ quan thuế căn cứ vào sổ theo dõi nợ để làm thủ tục thanh toán nợ cho hộ gia đình, cá nhân.

Trường hợp sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ trên Giấy chứng nhận, hộ gia đình, cá nhân mới thanh toán nợ hoặc trong thời hạn 5 năm mà chưa thanh toán hết nợ thì số tiền sử dụng đất còn nợ đối với từng loại diện tích trong hạn mức và ngoài hạn mức được quy đổi ra tỷ lệ (%) chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính và hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền sử dụng đất với phần diện tích này như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp bằng (=) tiền sử dụng đất còn nợ chia (:) cho tổng số tiền sử dụng đất được tính theo giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận nhân (x) với tiền sử dụng đất xác định lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ.

b) Sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành việc thanh toán nợ, căn cứ sổ theo dõi nợ, cơ quan thuế xác nhận theo Mẫu quy định tại Phụ lục số 04 ban hành kèm theo Thông tư này để người sử dụng đất đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường) làm thủ tục xóa nợ tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận.

3. Hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng thì phải nộp đủ số tiền sử dụng đất còn nợ. Trường hợp được phép chuyển nhượng một phần thửa đất, trên cơ sở hồ sơ cho phép tách thửa, cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích chuyển nhượng. Trường hợp khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất mà người để lại di sản thừa kế là quyền sử dụng đất chưa trả nợ tiền sử dụng đất thì người nhận thừa kế có trách nhiệm tiếp tục trả nợ theo quy định của pháp luật về thừa kế".

Như vậy trong trường hợp anh/chị nhận chuyển nhượng một phần thửa đất của ông B (năm 2013 ông A làm thủ tục sang tên toàn bộ miếng đất cho ông B). Tuy nhiên, diện tích đất sang tên có một phần thuộc đất lưu không của phường đã thanh lý nên số tiền phải đóng cho nhà nước khá lớn ông B không đủ tiền thanh toán cho Nhà nước. Như vậy mảnh đất đó đang nợ tiền sử dụng đất. Nếu mảnh đất nợ tiền sử dụng đất đóđược phép chuyển nhượng một phần thửa đất thì ông B có thể làm thủ tục chuyển nhượng một phần thửa đất cho gia đình anh/chị. Như vậy, với quy định trên, sau khi được Phòng tài nguyên môi trường xác nhận là được phép chuyển nhượng một phần thửa đất thì anh/chị có thể làm thủ tục tách thửa để cơ quan thuế xác định số tiền nợ tương ứng với phần đất của gia đình anh/chị đã được tách thửa.

Về trình tự, thủ tục tách thửa cụ thể quy định như sau:

- Hồ sơ: theo khoản 11Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quyđịnh về hồ sơ tách thửa gồm:

a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo mẫusố 11/ĐK

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

- Nơi nộp Văn phòng đăng ký đất đai - Uỷ ban nhân dân cấp huyện.

- Thời gian không quá 20 ngày.

Sau khi nộp hồ sơvăn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.