Hỏi: Gia đình tôi có 4 chị em, nay cha mẹ tôi quyết định tôi được mua lại căn nhà của cha mẹ với điều kiện. Tính trị giá toàn bộ căn nhà và chia lam 5, tôi phải trả tiên cho 4 người còn lại trong dó có cha mẹ tôi.Khi hoàn thành nghĩa vụ trả tiền thì cha mẹ sẽ sang tên căn nhà cho tôi. Vậy xin hỏi, gia đình tôi có phải làm biên bản họp gia đình với nội dung trên và phải công chứng chứng thực biên bản không? Khi hoàn thành ngĩa vụ trả tiền cho các bên thì thủ tục sang tên thế nào? Hoặc tôi phải làm thế nào để tránh tranh chấp sau này? (Thế Hóa - Ninh Bình)

>>> Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Văn Nam - Tổ tư vấn pháp luật thừa kế - Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

1. Về việc Lập biên bản họp gia đình khi bán đất

Theo thông tinanh (chị)cung cấp thì không rõ mảnh đất của gia đìnhanh (chị)được cấp sổ đỏ theo hình thức sổ đỏ cho hộ gia đình hay cho riêng bố mẹanh (chị). Chính vì vậy, chúng tôi sẽ tư vấn choanh (chị)trong trường hợp này như sau:

- Nếu như mảnh đất đó được cấp sổ đỏ theo hình thức hộ gia đình sử dụng đấtthì quyền sở hữu mảnh đất sẽ thuộc về tất cả các thành viên trong gia đình bạn chứ không chỉ riêng 2 bố mẹanh (chị). Do vậy, khi bố mẹanh (chị)muốn chuyển nhượng lại mảnh đất đó choanh (chị)(bán) thì sẽ cần phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình củaanh (chị)bao gồm cả các anh chị em củaanh (chị)nữa. Nên để có thể bán mảnh đất này choanh (chị)sẽ cần phải tổ chức một cuộc họp gia đình có mặt đầy đủ tất cả các thành viên sau đó tiến hành lấy ý kiến của tất cả các thành viên trong gia đình và đưa ra một thỏa thuận thống nhất về việc đồng ý bán đất choanh (chị)sau đó tất cả ký tên vào biên bản thỏa thuận đó và tiến hành công chứng, chứng thực biên bản thỏa thuận này sau đó bạn mới có quyền được mua mảnh đất này một cách hợp. Vì việc định đoạt tài sản chung của hộ gia đình được thực hiện như sau:

Ðiều 108 và Điều 109 Bộ luật Dân sự quy định: Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thỏa thuận là tài sản chung của hộ.

Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thỏa thuận. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý.

Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay, khi làm thủ tục định đoạt tài sản chung (cụ thể trường hợp này là công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất) của hộ gia đình tại cơ quan công chứng thì cần có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình đó. Trường hợp hộ gia đình có thành viên chưa thành niên, hoặc mất năng lực hành vi dân sự thì cần có sự đồng ý của người đại diện theo quy định của Điều 141 Bộ luật Dân sự. Yêu cầu này được đặt ra nhằm đảm bảo an toàn cho văn bản công chứng cũng như đảm bảo quyền lợi cho tất cả các thành viên của hộ gia đình.

- Nếu như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mảnh đất đó được cấp cho riêng 2 bố mẹ của bạnthì sẽ không cần lập biên bản họp gia đình mà bố mẹ bạn hoàn toàn có quyền bán mảnh đất đó cho bạn mà không cần phải có sự đồng ý ký tên cũng như họp gia đình có sự tham gia của những người anh em của bạn nữa.

Như vậy,anh (chị)cần căn cứ tình hình cụ thể của bạn từ đó có thể xác định được việc bán đất có cần phải lập biên bản họp gia đình hay không

2. Thủ tục chuyển nhượng đất

- Nếu đất đó là đất của hộ gia đình thì thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ thực hiện theo quy định sau :

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình thì: bố, mẹ, con đều phải ký vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nên khi chuyển nhượng đất sang cho bạn sẽ cần có đầy đủ chữ ký của tất cả các thành viên trong gia đình bạn ký vào khi đó việc chuyển nhượng mới có hiệu lực pháp luật

- Nếu đất đó là đất của riêng 2 bố mẹanh (chị).

Thẩm quyền giải quyết: UBND Quận/huyện nơi có nhà đất

Cách thức thực hiện:

Bước 1: Các bên đến cơ quan công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng

(*Lưu ý: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước)

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất)

Thành phần hồ sơ gồm:

1. Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)

2. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký. Riêng trường hợp cho tặng 04 bản).

3. Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)

4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

5. CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

6. Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.

* Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày

Sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

* Thuế chuyển dịch gồm:

– Thuế thu nhập cá nhân: 2 %

– Thuế trước bạ: 0,5 %

Bước 3: Kê khai sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất)

Thành phần hồ sơ gồm:

1. Đơn đề nghị đăng ký biến động (01 bản do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

2. Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản;

3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)

4. Giấy nộp tiền vào nhân sách nhà nước (bản gốc)

5. Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng.

* Thời hạn sang tên: 15 ngày

* Lệ phí sang tên gồm:

– Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;

– Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);

Như vậy, để có thể tránh được tranh chấp sau này (nếu có) thìanh (chị)cần xem xét cụ thể xem mảnh đất của gia đìnhanh (chị)thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với riêng bố mẹanh (chị)hay cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hình thức hộ gia đình để có thể xác định cụ thể quyền định đoạt mảnh đất (trong đó có quyền bán đất lại cho bạn) từ đó sẽ quyết định được việc bán đất của bố mẹanh (chị)choanh (chị)có cần phải được sự đồng ý của các thành viên trong gia đìnhanh (chị)hay không.

Khuyến nghị:

1. Để có tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198.
2. Nội dung tư vấn pháp luật thừa kế mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Các điều luật chúng tôi viện dẫn trong bài viết có thể đã hết hiệu lực hoặc đã được sửa đổi, bổ sung. Các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, Chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.