Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép cho thuê lại, thế chấp; trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó hoặc thỏa mãn đầy đủ các điều kiện quy định tại Nghị định số 188/2013/NĐ-CP.

[?] Tôi là công chức tại một xã ở Hà Nam vàthuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội, tuy nhiên, hiện nay gia đình tôi cũng cần tiền để cho con trai làm ăn, tôi muốn hỏi người mua, thuê mua nhà ở xã hội có được thế chấp nhà ở xã hội tại tổ chức tín dụng để vay vốn không? (Thanh Hằng - Ninh Bình)

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai - Tổng đài tư vấn (24/7): 1900 6198

Luật gia Nguyễn Thị Tâm - Phòng tư vấn đất đai của Công ty Luật TNHH Everest đưa ra một số ý kiến liên quan tới vấn đề anh (chị) hỏi, như sau:

• Khoản 4, Khoản 5 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội;
• Khoản 5 Điều 13 Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội;
• Điểm đ Khoản 1, Điểm d Khoản 3 Điều 24; Điểm c Khoản 1, Điểm b Khoản 3 Điều 25 Thông tư 08/2014/TT-BXD ngày 23/5/2014 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP
• Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP

Thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Bước 1: Người vay vốn xuất trình bản gốc Hợp đồng mua/thuê mua nhà ở xã hội (mẫu số 09 và 11 tại Phụ lục II ban hành kèm theo Thông tư số 20/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng), Giấy tờ chứng minh đã đóng tiền cho Chủ đầu tư để mua/thuê mua nhà ở xã hội theo Hợp đồng đã ký và cùng với NHCSXH nơi thực hiện thủ tục ký Hợp đồng thế chấp tài sản (mẫu số 12/NƠXH).

Bước 2: Người vay vốn và NHCSXH nơi thực hiện thủ tục tiến hành công chứng Hợp đồng thế chấp tài sản và đăng ký giao dịch bảo đảm; Ngân hàng lưu giữ Giấy chứng nhận đăng ký giao dịch đảm bảo.

Bước 3: Người vay thanh lý Hợp đồng mua bán nhà ở và gửi cho NHCSXH nơi thực hiện thủ tục:

- Đối với mua bán nhà ở xã hội: Sau khi nhà ở đã hoàn thành Chủ đầu tư cùng với người vay vốn thực hiện thanh lý Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội, lập Biên bản bàn giao nhà ở trước sự giám sát của NHCSXH nơi thực hiện thủ tục. Người vay bàn giao Biên bản thanh lý Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội cho NHCSXH nơi thực hiện thủ tục lưu giữ.

- Đối với thuê mua nhà ở xã hội: Sau khi Người vay vốn đã trả tiền thuê mua nhà ở xã hội tối đa 95% giá trị Hợp đồng thuê mua, Chủ đầu tư cùng Người vay vốn thực hiện thanh lý Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội trước sự giám sát của NHCSXH nơi thực hiện thủ tục. Người vay bàn giao Biên bản thanh lý Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội cho NHCSXH nơi thực hiện thủ tục lưu giữ.

Bước 4: NHCSXH nơi thực hiện thủ tục cùng Người vay vốn và Chủ đầu tư làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất tại cơ quan có thẩm quyền. Người vay giao Giấy hẹn trả kết quả do cơ quan có thẩm quyền cấp cho NHCSXH nơi thực hiện thủ tục.

Bước 5: Khi được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật, NHCSXH nơi thực hiện thủ tục cử cán bộ, phương tiện, bảo vệ cùng Người vay để nhận và nhập kho Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong ngày.

Bước 6: NHCSXH nơi thực hiện thủ tục thông báo Người vay vốn đến ký Văn bản sửa đổi, bổ sung Hợp đồng thế chấp tài sản (mẫu số 13/NƠXH). Người vay vốn và NHCSXH nơi thực hiện thủ tục tiến hành công chứng Văn bản sửa đổi, bổ sung Hợp đồng thế chấp tài sản và đăng ký giao dịch bảo đảm. Ngân hàng lưu giữ Giấy chứng nhận đăng ký giao dịch đảm bảo.

Bước 7: Khi người vay vốn trả hết nợ (gốc, lãi), người vay viết Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp (mẫu số 03/XĐK ban hành kèm theo Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất) gửi NHCSXH nơi thực hiện thủ tục xác nhận, sau đó Ngân hàng trao trả hồ sơ pháp lý của tài sản thế chấp đã nhận của người vay vốn cho người vay vốn.

Quyền thế chấp nhà ở xã hội của người mua, người thuê nhà

Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép cho thuê lại, thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 (năm) năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua.

Người mua, thuê mua nhà ở xã hội chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi trả hết tiền theo hợp đồng đã ký kết và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, nhưng phải bảo đảm thời gian tối thiểu là 05 (năm) năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua.

Như vậy, ngoài trường hợp “người mua, thuê nhà thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó” thì người mua, thuê nhà ở xã hôi chỉ được thế chấp nhà ở xã hội khi nhà ở đó thỏa mãn đầy đủ các điều kiện sau:

Thứ nhất, nhà ở xã hội đã được người mua, thuê nhà trả hết tiền theo hợp đồng đã ký kết;

Thứ hai, thời gian tính từ thời điểm người mua, thuê mua trả hết tiền mua, thuê mua nhà theo hợp đồng đã ký kết với bên bán, bên cho thuê mua đến thời điểm thế chấp đã được trên 5 năm.

Thứ ba, người mua, thuê mua nhà đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.