- Có phải cán bộ địa chính tại UBND Phường sở tại đã linh động cấp phép sửa chữa không theo quy định pháp luật (tại khoản 2 điều 80 Luật nhà ở số 56/2005/QH11).

- Các anh chị em đồng sở hữu chúng tôi đều có thể ở hoặc cho con cháu vào ở ngôi nhà này mà không ai có quyền được ngăn cản (theo khoản 2 điều 222 BLDS 2005).

- Có phải thời hiệu để lập Văn bản phân chia quyền thừa kế là 10 năm kể từ ngày Mẹ tôi mất ( thời điểm mở thừa kế) và sau thời hiệu này mà không lập Văn bản phân chia quyền thừa kế thì phần tài sản do Mẹ tôi để lại sẽ mặc nhiên của người đang quản lý và sử dụng tài sản hoặc nếu có tranh chấp Toà án sẽ giải quyết theo dạng tài sản tranh chấp dân sự, không phải là tài sản thừa kế nữa. Quy định ra sao? (Việt An - Hải Dương)

>>> Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Thành Đạt - Tổ tư vấn pháp luật thừa kế - Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

1. Có phải cán bộ địa chính tại UBND Phường sở tại đã linh động cấp phép sửa chữa không theo quy định pháp luật (tại khoản 2 điều 80 Luật nhà ở số 56/2005/QH11)

Luật nhà ở năm 2005 đã hết hiệu lực và thay thế văn bản này là Luật nhà ở năm 2014.

Theo Điều 91 Luật nhà ở năm 2014 quy định Bảo trì, cải tạo nhà ở thuộc sở hữu chung:

“1. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có quyền và trách nhiệm bảo trì, cải tạo nhà ở thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình; trường hợp không xác định được phần quyền sở hữu của từng chủ sở hữu thuộc sở hữu chung thì trách nhiệm bảo trì, cải tạo được chia đều cho các chủ sở hữu. Việc bảo trì, cải tạo nhà ở thuộc sở hữu chung phải được các chủ sở hữu đồng ý.

2. Kinh phí bảo trì, cải tạo phần sở hữu chung được phân chia tương ứng với phần quyền sở hữu của từng chủ sở hữu, trừ trường hợp các chủ sở hữu có thỏa thuận khác. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì việc đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung được thực hiện theo quy định tại Điều 108 của Luật này”.

Như vậy, hành vi UBND phường sở tại cấp phép cho người chị gái đã ra ở nhà riêng tiến hành sửa chữa ngôi nhà đồng sở hữu nhưng không thông qua ý kiến các anh chị em đồng sở hữu là vi phạm pháp luật.

Trong trường hợp này, một trong các đồng sở hữu ngôi nhà có quyền gửi đơn khiếu nại đến UBND phường hoặc người ra quyết định yêu cầu thu hồi quyết định cho cấp phép sửa chữa ngôi nhà thuộc sở hữu chung. Hoặc gửi đơn khởi kiện vụ án hành chính tới tòa án nhân dân cấp huyện nơi UBND phường ra quyết định để được giải quyết.

2. Các anh chị em đồng sở hữu chúng tôi đều có thể ở hoặc cho con cháu vào ở ngôi nhà này mà không ai có quyền được ngăn cản (theo khoản 2 điều 222 BLDS 2005)

Theo Điều217 Bộ luật dân sự năm 2005 quy địnhSở hữu chung hợp nhất:

“1. Sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung.

Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không phân chia.

2. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung”.

Trong trường hợp này quyền sở hữu nhà ở của các đồng sở hữu là thuộc sở hữu chung theo hợp nhất.

Tại Điều153 Luật nhà ở năm 2014 quy định Cho mượn, cho ở nhờ nhà ở thuộc sở hữu chung:

“1. Việc cho mượn, cho ở nhờ nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải được sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu nhà ở đó; trường hợp chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì có quyền cho mượn, cho ở nhờ thuộc phần sở hữu của mình nhưng không được làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ sở hữu chung khác. Bên cho mượn nhà ở có quyền đòi lại nhà ở, bên cho ở nhờ có quyền chấm dứt việc cho ở nhờ khi chấm dứt hợp đồng theo quy định tại Điều 154 của Luật này và theo thỏa thuận trong hợp đồng.

2. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có thể ủy quyền cho người đại diện ký hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ nhà ở”.

Như vậy, các anh chị em đồng sở hữu của bạn đều có quyền sinh sống tại ngôi nhà thuộc sở hữu chung. Tuy nhiên nếu họ muốn cho cho con cháu vào sống tại ngôi nhà này thì phải có sự đồng ý của các đồng sở hữu còn lại.

3. Có phải thời hiệu để lập Văn bản phân chia quyền thừa kế là 10 năm kể từ ngày Mẹ tôi mất (thời điểm mở thừa kế) và sau thời hiệu này mà không lập Văn bản phân chia quyền thừa kế thì phần tài sản do Mẹ tôi để lại sẽ mặc nhiên của người đang quản lý và sử dụng tài sản hoặc nếu có tranh chấp Toà án sẽ giải quyết theo dạng tài sản tranh chấp dân sự, không phải là tài sản thừa kế nữa. Quy định ra sao

Theo tiểu mục 2.4 mục 2 Phần I nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình quy định Không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế:

“a) Trường hợp trong thời hạn mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về quyền thừa kế và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc sau khi kết thúc thời hạn mười năm mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia thì di sản đó chuyển thành tài sản chung của các thừa kế. Khi có tranh chấp và yêu cầu Toà án giải quyết thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế, mà áp dụng các quy định của pháp luật về chia tài sản chung để giải quyết và cần phân biệt như sau:

a.1. Trường hợp có di chúc mà các đồng thừa kế không có tranh chấp và thoả thuận việc chia tài sản sẽ được thực hiện theo di chúc khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo di chúc.

a.2. Trường hợp không có di chúc mà các đồng thừa kế thảo thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo thoả thuận của họ.

a.3. Trường hợp không có di chúc và các đồng thừa kế không có thoả thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo quy định của pháp luật về chia tài sản chung.

b) Trường hợp người chết để lại di sản cho các thừa kế nhưng các thừa kế không trực tiếp quản lý, sử dụng mà di sản đó đang do người khác chiếm hữu bất hợp pháp hoặc thuê, mượn, quản lý theo uỷ quyền... thì các thừa kế có quyền khởi kiện người khác đó để đòi lại di sản”.

Trường hợp thứ nhất: Mẹ bạn để lại di chúc

Sau 10 năm kể từ thời điểm mở thừa kế các đồng thừa kế không có tranh chấp về quyền thừa kế và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc sau khi kết thúc thời hạn mười năm mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia thì di sản đó chuyển thành tài sản chung của các thừa kế.

Trường hợp thứ hai: Mẹ bạn không để lại di chúc

Sau 10 năm kể từ thời điểm mở thừa kế các đồng thừa kế không có thoả thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo quy định của pháp luật về chia tài sản chung.

Việc chia tài sản chung được quy định tại Điều 224 Bộ luật dân sự năm 2005 như sau:

“1. Trong trường hợp sở hữu chung có thể phân chia thì mỗi chủ sở hữu chung đều có quyền yêu cầu chia tài sản chung; nếu các chủ sở hữu chung đã thoả thuận không phân chia tài sản chung trong một thời hạn thì mỗi chủ sở hữu chung chỉ có quyền yêu cầu chia tài sản chung khi hết thời hạn đó; khi tài sản chung không thể chia được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để chia.

2. Trong trường hợp có người yêu cầu một người trong số các chủ sở hữu chung thực hiện nghĩa vụ thanh toán khi người đó không có tài sản riêng hoặc tài sản riêng không đủ để thanh toán thì người yêu cầu có quyền yêu cầu chia tài sản chung để nhận tiền thanh toán và được tham gia vào việc chia tài sản chung, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Nếu không thể chia phần quyền sở hữu bằng hiện vật hoặc việc chia này bị các chủ sở hữu chung còn lại phản đối thì người có quyền có quyền yêu cầu người có nghĩa vụ bán phần quyền sở hữu của mình để thực hiện nghĩa vụ thanh toán”.

Thông tin bạn đưa ra là hiện tại ngôi nhà đang có người quản lý và sử dụng nhưng không biết người đó có phải là một trong những người thừa kế hay không. Trong trường hợp, người quản lý, sử dụng ngôi nhà đó không phải là người thừa kế mà chiếm hữu bất hợp pháp hoặc thuê, mượn, quản lý theo uỷ quyền... thì các thừa kế có quyền khởi kiện người khác đó để đòi lại di sản. Trong trường hợp người lý, sử dụng ngôi nhà đó là người thừa kế thì những người thừa kế có thể thỏa thuận tiếp tục để người thừa kế đó quản lý ngôi nhà hoặc thay người khác quản lý.

Nếu có tranh chấp xảy ra và giải quyết tại tòa án thì đây sẽ là tranh chấp về thừa kế tài sản.

Khuyến nghị: