Hỏi: Khi ký kết hợp đồng mua căn hộ chung cư ngày 08 tháng 06 năm 2010 với chủ đầu tư. Trong hợp đồng ký kết giữa chủ đầu tư và người góp vốn mua nhà không có bất cứ điều khoản nào quy định phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng trong tòa nhà. Nhưng khi bàn giao nhà, ngoài biên bản bàn giao nhà, chủ đầu tư đưa ra một Quy định phần sở hữu chung và riêng, trong đó có ghi 2 tầng hầm và lối đi xuống hầm là phần sở hữu riêng của chủ đầu tư. Nếu ai không đồng ý với điều khoản trên thì không được bàn giao căn hộ, cho dù đã đóng đủ tiền. Đề nghị Luật sư tư vấn, trong trường hợp này tôi phải kiến nghị thế nào với chủ đầu tư? Tôi đã đóng đủ tiền mà chủ đầu tư không cho nhận nhà, như thế chủ đầu tư có phạm luật? (Phương Trang - Nghệ An)

Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Phùng Thị Huyền - Tổ tư vấn pháp luật đất đai Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Liên quan tới vấn đề anh (chị) hỏi, chúng tôi xin trích dẫn một số quy định của pháp luật như sau:

- Về phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:

"1. Phần sở hữu riêng và các thiết bị sử dụng riêng trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu bao gồm: a) Phần diện tích bên trong căn hộ (kể cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó) của chủ sở hữu căn hộ; phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán cho riêng từng chủ sở hữu căn hộ hoặc bán cho các tổ chức, cá nhân khác ....... 2. Phần sở hữu chung nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu bao gồm phần diện tích và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư được quy định như sau: a) Phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư bao gồm: không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, đường thoát hiểm, hệ thống bể phốt, lối đi bộ, sân chơi chung và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của các chủsở hữu nhà chung cư; b) Phần diện tích khác không phải là phần diện tích thuộcsở hữu riêngcủa các chủ sở hữu nhà chung cư quy định tại khoản 1 Điều này; c) Nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh) được xây dựng theo quy chuẩn xây dựng và có thể bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư. Đối với khu vực để xe ô tô thì phải xây dựng theo quy chuẩn xây dựng nhưng do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư quy định tạikhoản 1 Điều này; d) Các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư quy định tại khoản 3 Điều 70 của Luật Nhà ở". (Điều 49 Nghị định 71/2010/NĐ-CP)

- Về phần sở hữu chung trongnhà chung cưbao gồm:

"a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này; b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối vớinhà chung cư đó. Phần diện tích thuộc sở hữu chung quy định tại khoản này được dùng để sử dụng chung cho các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định này và quy định về quản lýsử dụng nhà chung cư. 3. Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung nhà chung cư quy định tại Điều này phải được ghi rõ trong hợp đồngmua bán căn hộ chung cư". (khoản 3 Điều 70 của Luật Nhà ở)

Theo thông tin mà anh (chị) cung cấp trong trường hợp này chủ đầu tư không ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phần sở hữu riêngvà sở hữu chung. Và tranh chấp về tầng hầm là tranh chấp ngoài hợp đồng nên việc chủ đầu tư không cho cư dân nhận nhà nếu không đồng ý với điều khoản mới là không có căn cứ.