Mua nhà không có "sổ đỏ", những rủi ro gặp phải

Theo quy định của pháp luật, nhà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nên chưa đủ điều kiện khi giao dịch mua bán, chuyển nhượng. Việc mua nhà không có sổ đỏ tiềm ẩn nhiều rủi ro về góc độ pháp lý lẫn thực tiễn.

Theo quy định của pháp luật, nhà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nên chưa đủ điều kiện khi giao dịch mua bán, chuyển nhượng. Việc mua nhà không có sổ đỏ tiềm ẩn nhiều rủi ro về góc độ pháp lý lẫn thực tiễn.

yến
Bài viết được thực hiện bởi: Luật sư Nguyễn Thị Yến - Công ty Luật TNHH Everest - Tổng đài tư vấn (24/7): 1900 6198

Thứ nhất, về điều kiện mua bán, chuyển nhượng nhà, đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Nếu nhà đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (ngôn ngữ thông thường vẫn gọi là sổ đỏ, sổ hồng) thì chưa đủ điều kiện thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng. Tuy nhiên, việc giao dịch, chuyển nhượng các tài sản này vẫn có thể có hiệu lực pháp luật (không bị vô hiệu). Cụ thể các quy định của pháp luật liên quan trực tiếp tới vấn đề này như sau:

- Luật Nhà ở năm 2014 quy định điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch:

"1- Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây: (a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này; (b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; (c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; (d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền. Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2- Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận: (a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; (b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; (c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này; (d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; (đ) Nhận thừa kế nhà ở; (e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường" (Điều 118).

- Luật Đất đai năm 2013 quy định:

"Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất" (khoản 10 Điều 3).

Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Điều 188 Luật Đất Đai năm 2013):

(i) Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: (a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; (b) Đất không có tranh chấp; (c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (d) Trong thời hạn sử dụng đất.

(ii)Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

(iii) Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, pháp luật đất đai và nhà ở quy định chỉ một số trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở không có Giấy chứng nhận có hiệu lực pháp luật:Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Thứ hai, những rủi ro khi mua nhà, đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trên thực tế, khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ, người mua có thể sẽ được hưởng mức giá thấp, phù hợp với túi tiền của phần đông người lao động thu nhập thấp. Tuy nhiên, đây là một quyết định rất mạo hiểm, tiềm ẩn nhiều rủi ro về góc độ pháp lý lẫn thực tiễn.

(i) Hợp đồng mua bán có thể bị vô hiệu:

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, với những tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu như nhà ở,… thì việc chuyển nhượng bắt buộc phải lập thành văn bản, phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền.

Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:"Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này".

Theo quy định tại Điều 40 Luật Công chứng năm 2014, Phòng công chứng chỉ chứng nhận hợp đồng mua bán nhà ở khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Do vậy, việc mua bán đối với nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì không được công chứng.

Trường hợp có tranh chấp thì hợp đồng mua bán nhà có thể bị vô hiệu. Điều 131Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: "1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. 3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó. 4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường".
Để có đáp án nhanh nhất trong lĩnh vực pháp luật lao động – gọi tổng đài tư vấn pháp luật (24/7): 1900 6198
Để có đáp án nhanh nhất trong lĩnh vực pháp luật lao động – gọi tổng đài tư vấn pháp luật (24/7): 1900 6198


(ii) Người mua đối mặt với viêc xảy ra tranh chấp:

Tài sản không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nên rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản, do vậy tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà người mua không thể biết được khi giao dịch. Có thể ví dụ một vài trường hợp hay gặp như: nhà xây trên đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất nông nghiệp, thậm chí một vài trường hợp nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi. Do vậy sau khi mua chủ mới có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.

(iii)Khó bán, chuyển nhượng lại:

Sau khi mua có nhu cầu chuyển nhượng cho người khác thì việc mua bán cũng chỉ bằng hình thức viết tay. Trường hợp này không chỉtiềm ẩn nhiều rủi ro như đã nêu ở trên mà còn khó tìm kiếm được khách hàng và thường bán với giá thấp do pháp lý không đảm bảo.

(iv) Rủi ro về mặt thực tiễn:

Dưới góc độ thực tiễn, việc mua nhà, đất không có sổ đỏ tiềm ẩn một số hạn chế, rủi ro sau:
  • Khi giá nhà đất tăng cao, chủ cũ có thể kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng và trường hợp này người mua thường thua thiệt;
  • Việc xây mới, cải tạo, sửa chữa rất khó khăn bởi hoạt động này không được cấp phép;
  • Do nhà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nên không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, giảm sự linh hoạt, hiệu quả trong việc sử dụng tài sản.

Thứ ba, một số biện pháp để hạn chế rủi ro khi mua nhà không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Để hạn chế rủi ro, người mua nhà, đất không có "sổ đỏ" cần thực hiện những việc sau:

  • Tìm hiểu thông tin nguồn gốc thửa đất, đặc biệt, ví dụ đây có phải đất thổ cư hợp pháp không, có thuộc diện đất lấn chiếm hay nằm trong khu quy hoạch không, có tranh chấp với các chủ thể khác không;
  • Kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán, bên chuyển nhượng. Nếu bên bán đã có vợ (có chồng) thì hợp đồng mua bán, chuyển nhượng phải có sự tham gia của cả hai vợ chồng;
  • Yêu cầu bên bán, bên chuyển nhượng giao bản chính các giấy tờ về nguồn gốc nhà đất cho người mua;
  • Hợp đồng mua bán nên mời hai người làm chứng, có thể yêu cầu bên bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào hợp đồng, hoặc có thể mời Thừa phát lại lập vi bằng về sự kiện mua bán;
  • Yêu cầu bên bán, bên chuyển nhượng làm ủy quyền để bên mua, bên nhận chuyển nhượng hoàn thiện hồ sơ đất đai, nhà ở;
  • Việc thanh toán thực hiện tại ngân hàng, hoặc yêu cầu bên bán, bên chuyển nhượng viết giấy biên nhận tiền;
  • Nhận bàn giao nhà, đất ngay sau khi thanh toán tiền.
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest:

1. Bài viết được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.

2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị đây chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.

3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.org.vn.