Một số đặc điểm cơ bản của đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Quy định của pháp luật Việt Nam về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hiện đang tồn tại quá nhiều hạn chế, bất cập mang tính “hệ thống”.

 Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Thị Yến - Tổ tư vấn pháp luật đất đai của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:



Trên thực tế, có rất nhiều khái niệm về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cụ thể như sau:

Trong Từ điển luật học có nêu: “Đăng ký quyền sở hữu: (Cơ quan nhà nước có thẩm quyền) công nhận và chứng thực về phương diện pháp lý các quyền của chủ sở hữu đối với tài sản trong quan hệ dân sự” và “Đăng ký quyền sử dụng đất: Thủ tục kê khai, đăng ký chính xác, trung thực tình hình, hiện trạng sử dụng đất của các chủ sử dụng đất với các thông tin về diện tích, loại hạng đất, nguồn gốc đất đai theo các mẫu phiếu kê khai, vào sở sách địa chính với sự hướng dẫn của cơ quan thực hiện đăng ký, thống kê đất đai”.

Ngoài ra, một số tác giả khi nghiên cứu về đăng ký bất động sản cũng đã đề xuất trong công trình khoa học của mình một số khái niệm như: “Đăng ký bất động sản là sự ghi nhận của Nhà nước về quyền của chủ sở hữu bất động sản” hoặc “Đăng ký bất động sản là việc tạo ra nguồn thông tin công khai (trong một quyền sổ công) về sự tồn tại của những quyền gắn liền với một bất động sản hữu hình (quyền có tính chất đối vật). Những quyền đó, hoặc được xác lập và tồn tại trước khi nguồn thông tin được tạo ra, dựa trên những căn cứ hợp pháp; hoặc được xác lập và tồn tại từ việc tạo ra nguồn thông tin đó, bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nhưng không phụ thuộc vào sự lựa chọn cách thức xác lập quyền như đã nêu, những quyền gắn liền với bất động sản chỉ có thể thực thi để chống lại bên thứ ba (đối kháng với bên thứ ba) kể từ thời điểm thông tin về quyền được công khai”....

Có những định nghĩa về đăng ký liên quan đến bất động sản trước tiên và chủ yếu vẫn mang tính chất quản lý hành chính nhà nước, ví dụ như:“Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất”.

Về vấn đề này, nhìn từ góc độ pháp luật thực định, mà cụ thể là quy định tại khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”.

Trong khi đó, theo quy định tại khoản 7 Điều 3 Luật Bảo vệ và phát triển rừng năm 2004 thì “Đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng là việc chủ rừng đăng ký để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng”.

Khái niệm nêu trên của Luật Đất đai năm 2013 tuy đã đề cập đến nội dung của hoạt động đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là “kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất”, không phải là “hiện trạng vật lý” của thửa đất, tài sản gắn liền với đất (ví dụ: Diện tích, số tờ bản đồ, số thửa đất hay kết cấu công trình, số tầng của công trình xây dựng...).

Song, khái niệm đó vẫn chưa thể hiện được chủ thể thực hiện hành vi đăng ký (từ góc độ Nhà nước, cũng như góc độ người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất) và đặc biệt là giá trị pháp lý của việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Về nguyên tắc, nếu như động sản được chủ sở hữu chiếm hữu trực tiếp thông qua các hành vi cầm, nắm... (hành vi thực tế), thì bất động sản chỉ có thể chiếm hữu được thông qua việc thiết lập quyền lên bất động sản (tính chất vô hình).

Từ những phân tích nêu trên, khái niệm về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cần được nhìn nhận như sau: Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào Sổ đăng ký bất động sản sự kiện làm phát sinh, thay đổi, hạn chế hoặc chấm dứt quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để xác lập hiệu lực đối kháng giữa người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất với người thứ ba theo quy định của pháp luật.

2. Đặc điểm của đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Để hiểu rõ hơn bản chất pháp lý của hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, chúng tôi tập trung phân tích một số đặc điểm chủ yếu sau đây:

Thứ nhất: Đối tượng đăng ký là việc xác lập, thay đổi, hạn chế hoặc chấm dứt quyền liên quan đến thửa đất, tài sản gắn liền với đất.

Đối với động sản thì nguyên tắc suy đoán truyền thống là căn cứ vào người nào đang chiếm giữ vật để xác định người đó có quyền. Đối với bất động sản, do không thể chuyển giao, chiếm giữ thực tế được nên để một chủ thể khẳng định mình có quyền với bất động sản thông qua việc ghi nhận các quyền liên quan đến bất động sản tại hệ thống sổ sách công, đó cũng chính là cách thức để công bố về sự tồn tại của một quyền đối với bất động sản. Về vấn đề này, pháp luật các nước quy định việc ghi nhận tình trạng pháp lý (quyền) của một chủ thể đối với bất động sản, không phải là các thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất, mà được xác định là hoạt động công bố quyền đối với bất động sản.

Thứ hai: Đăng ký là căn cứ làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, đồng thời có giá trị làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba hoặc đơn giản đăng ký chỉ có giá trị làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba.

Qua nghiên cứu cho thấy, hiệu lực đối kháng với người thứ ba chính là nền tảng căn bản của mọi chế độ đăng ký bất động sản. Tuy nhiên, trên thế giới hiện đang tồn tại 02 hệ thống đăng ký quy định về giá trị pháp lý của việc đăng ký như sau:

Thứ ba: Đăng ký có thể là bắt buộc hoặc tự nguyện (theo yêu cầu), nhưng phải bảo đảm nguyên tắc thống nhất đối với mọi bất động sản và được thực hiện theo trình tự, thủ tục thống nhất do pháp luật quy định.

Về vấn đề này, Việt Nam đã lựa chọn cách thức “lưỡng tính”, vì theo quy định của pháp luật Việt Nam thì đăng ký quyền sử dụng đất là bắt buộc, còn các loại tài sản gắn liền với đất thì được đăng ký khi chủ sở hữu có yêu cầu (đăng ký tự nguyện). Song, có một điều khác biệt là riêng đối với nhà ở, nếu không đăng ký để được Nhà nước công nhận quyền sở hữu thì nhà ở đó sẽ không đủ điều kiện để thực hiện giao dịch, cho dù quyền sở hữu nhà ở đã được xác lập cho chủ sở hữu từ thời điểm tạo lập hợp pháp nhà ở (Điều 12, Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014). Cách tiếp cận thiếu dứt khoát như trên của pháp luật Việt Nam dẫn đến cách thức điều chỉnh đối với mỗi loại bất động sản của Nhà nước cũng khác nhau, trong khi về nguyên tắc thì bất động sản thường là một khối thống nhất (là đối tượng) của một giao dịch (hợp đồng) cụ thể.

Thứ tư: Việc đăng ký được thực hiện bởi (i) tổ chức dịch vụ hành chính công hoặc (ii) cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hoặc (iii) kết hợp giữa cơ quan hành chính với tổ chức dịch vụ hành chính công.

Hệ thống cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ở Việt Nam hiện được tổ chức theo nguyên tắc kết hợp giữa cấp hành chính (cấp tỉnh hoặc cấp huyện) với chủ thể (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân). Ngoài ra, cơ quan có thẩm quyền đăng ký ởViệt Nam còn là sự kết hợp giữa dịch vụ hành chính công với cơ quan hành chính, cụ thể là: Ủy ban nhân dân có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (đăng ký lần đầu), còn Văn phòng đăng ký đất đai (Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) là đơn vị sự nghiệp, thực hiện việc đăng ký các giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (đăng ký biến động).

Thứ năm: Hệ thống đăng ký chỉ có giá trị nếu thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản được cung cấp cho mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu tìm hiểu.

Cung cấp thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản là mục tiêu quan trọng hàng đầu của tất cả các hệ thống đăng ký bất động sản trên thế giới, điều này có nghĩa nếu thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản không được công bố công khai thì hệ thống đăng ký hoàn toàn trở nên vô nghĩa. Vì vậy, thông tin về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã đăng ký tại các cơ quan có thẩm quyền được lưu giữ và cung cấp công khai cho mọi tổ chức, cá nhân có yêu cầu.

Tuy nhiên, thực tế tại Việt Nam, vấn đề minh bạch hóa các thông tin đã được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền không phải lúc nào cũng được thực hiện, dẫn đến nhiều rủi ro phát sinh, vì các chủ thể thiếu thông tin cần thiết để xác lập, thực hiện hợp đồng.

Hệ quả là, nhiều trường hợp để có thế có được thông tin thì các cá nhân, tổ chức buộc phải chấp nhận mức chi phí cao hoặc phải có quan hệ tốt với chính các cơ quan có thẩm quyền đăng ký.

Khuyến nghị:

  1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: info@everest.net.vn.z
  2. Nội dung bài tư vấn pháp luật đất đai mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
  3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.