Luật sư tư vấn về: Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự là hai năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác bị xâm phạm.
Hỏi: Tôi có mua phần đất phía sau nhà bà A, có ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ công chứng ngày 26/02/2009, với giá 40.000.000đ (không thỏa thuận thời hạn trả tiền). Sau khi ký hợp đồng, tôi đã nhận đất, xin phép cất nhà và đăng bộ xong ngày 12/4/2010 và sử dụng đến nay, nhưng tôi chưa trả tiền mua đất và bà A cũng không có ý kiến gì. Đến năm 2012, hai bên có mâu thuẩn, nên bà A khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồngng công chứng ngày 26/02/2009, với lý do tôi chưa trả tiền mua đất (trong hợp đồng và 2 bên không có thỏa thuận nếu không trả tiền thì hủy hợp đồng). Ngày 15/11/2012, UBND phường hòa giải không thành, ngày 21/12/2012 Tòa án thụ lý giải quyết. Sau đó tôi có phản tố tranh chấp lối đi chung giữa 2 nhà, (vì trong bản vẽ phần đất mua bán có thể hiện lối đi chung chiều ngang 2m, trong giấy chứng nhận của 2 bên cũng có thể hiện, nhưng bà A xây dựng, trưng bày hàng hóa mua bán lấn chiếm lối đi chung, chiều ngang hiện nay chỉ còn 0,8m). Trong quá trình tòa giải quyết, bà A yêu cầu: nếu tòa hủy hợp đồng thì bà A trả lại tôi tiền xây dựng nhà theo giá thị trường; nếu tòa không hủy hợp đồng thì bà A yêu cầu tôi phải trả tiền mua đất theo giá thị trường và trả tiền mua lối đi chung (mặc dù trong hợp đồng cũng như 2 bên không có thỏa thuận mua bán lối đi). Nếu Tòa án thụ lý giải quyết thì trong vụ án này bà A có quyền yêu cầu tôi trả tiền mua đất? (vì trong đơn kiện của bà A và Thông báo thụ lý của tòa không có nội dung này mà chỉ có 1 yêu cầu là: hủy hợp đồng công chứng ngày 26/02/2009), nếu Tòa giải quyết thì có vượt quá phạm vi xét xử? (Lê Hoàn - Tuyên Quang)
>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
Luật gia Bùi Ánh Vân - Tổ tư vấn pháp pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:
Trường hợp của bạn là yêu cầu hủy hợp đồng dân sự. Căn cứ vào Điều 427 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về Thời hiệu khởi kiện về hợp đồng dân sự thì:
"Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự là hai năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác bị xâm phạm."
Theo đó tranh chấp xảy ra vào năm 2012, Tòa án thụ lý vào ngày 21/12/2012 nên vẫn trong thời hiệụu khởi kiện.
Trong đơn kiện của bà A và Thông báo thụ lý của tòa chỉ có yêu cầu là hủy hợp đồng công chứng ngày 26/02/2009 nhưng trong quá trình thụ lý bà A có bổ sung thêm yêu cầu bạn trả tiền về việc chuyển quyền sử dụng đất. Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện hay yêu cầu khởi kiện của đương sự được quy định tại Điều 169 BLTTDS quy định:
"1. Trong trường hợp đơn khởi kiện không có đủ các nội dung quy định tại khoản 2 Điều 164 của Bộ luật này thì Toà án thông báo cho người khởi kiện biết để họ sửa đổi, bổ sung trong một thời hạn do Toà án ấn định, nhưng không quá ba mươi ngày; trong trường hợp đặc biệt, Toà án có thể gia hạn, nhưng không quá mười lăm ngày."
Theo quy định này thì việc sửa đổi, bổ sung yêu cầu khởi kiện của đương sự chỉ có thể được chấp nhận trước khi Tòa án thụ lý và Tòa án có quyền yêu cầu người khởi kiện phải bổ sung đủ các nội dung còn thiếu so với yêu cầu của khoản 2 Điều 164 BLTTDS (nội dung đơn khởi kiện) theo đúng thời hạn do Tòa án ấn định nhưng không quá 30 ngày.
Bộ luật tố tụng dân sự không có quy định việc thay đổi yêu cầu khởi kiện trong giai đoạn chuẩn bị xét xử. Tuy nhiên, theo sự giải đáp pháp luật của TAND tối cao (*) và thực tiễn xét xử, khi gặp trường hợp đương sự xin thay đổi yêu cầu khởi kiện ở giai đoạn chuẩn bị xét xử thì Thẩm phán yêu cầu đương sự làm đơn xin thay đổi yêu cầu khởi kiện hoặc lập biên bản về việc thay đổi yêu cầu khởi kiện. Thẩm phán có thể chấp nhận yêu cầu thay đổi nếu như việc thay đổi đó không vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện ban đầu. Trường hợp thay đổi yêu cầu mà vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện thì được coi như đương sự không có quyền khởi kiện (hay rút đơn khởi kiện về quan hệ pháp luật khi khởi kiện) Thẩm phán quyết định đình chỉ giải quyết vụ án theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự.
Vậy nếu bà A có làm đơn yêu cầu bạn trả tiền về việc chuyển quyền sử dụng đất, thẩm phán chấp nhận thì đó là hợp pháp. Nguyên tắc giải quyết của tố tụng dân sự là tòa án chỉ giải quyết khi đương sự có yêu cầu nên khi bà A yêu cầu hủy hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thì Tòa án sẽ chỉ xem xét giải quyết yêu cầu này.
Về lối đi chung mà bạn yêu cầu phản tố được quy định tại Điều 275 Bộ luật dân sự:
"Điều 275. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.
3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù."
Thì nếu bạn có quyền sử dụng đối với mảnh đất và lối đi chung này thì bà A có nghĩa vụ tôn trọng và đền bù vì đã sử dụng phần đất đó.
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: info@luatviet.net.vn.
- Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận