Hỏi: Tôi dự định mua nền đất 5x19.5m trong khu dân cư T từ cá nhân với giá 365 triệu. Bên bán tư vấn thủ tục chuyển nhượng và thanh toán làm 3 giai đoạn:-Đầu tiên làm họp đồng đặt cọc và thanh toán 20 triệu. Sau đó làm hợp đồng chuyển nhượng tại cơ quan công chứng, đóng thuế và nộp hồ sơ sang tên tại bộ phận 1 cửa, tất cả thuế, phí, lệ phí bên bán thực hiện hết, khi có biên nhận tên tôi sẽ thanh toán 335 triệu. Trong vòng 14 ngày ra nhận sổ đỏ đã được sang tên thì thanh toán hết 10 triệu còn lại. Như vậy có sai sót gì không. Tôi hỏi bên bán có địa chính ra đo đạc, cấm mốc khi làm hồ sơ chuyển nhượng không? Vì thấy cột mốc trước nền không đánh số, cột mốc phía sau đã bị gãy ngã. Họ nói nền đất đó không liên quan đến địa chính nữa, tất cả số liệu về thửa đất đã có thông tin đầy đủ trong sổ đỏ, khi tôi mua và xin giấy phép cất nhà ở thì bên quản lý dự án Thiên Lộc sẽ xuống đo đạc, kiểm tra lại ranh giới. Như vậy có đúng không? Tôi muốn xác định thửa đất trên sổ đỏ và vị trí thực tế đang xem có khớp không thì họ bảo có bản qui hoạch chi tiết 1/500 đển kiểm tra, nhưng tôi không tin tưởng bản quy hoạch đó có thật không, vậy tôi phải đến cơ quan nào để kiểm tra? (Vũ An Hải - Hà Nội).

>>> Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Vương Tùng Nam - Tổ tư vấn pháp luật doanh nghiệp của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

Thứ nhất, về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất chia làm 3 giai đoạn như vậy là hoàn toàn phù hợp tuy nhiên bạn cần chú ý một số điểm sau: Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005

“Điều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất. 1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này. 2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. 3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này”.

Như vậy theo quy định trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền và theo quy định thì hợp đồng phải được kí kết trước mặt và có sự xác nhận của công chứng viên nên bạn phải đi đến văn phòng công chứng và thực hiện thủ tục kí kết hợp đồng thì hợp đồng mới được coi là hợp pháp. Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng xong, bên mua hoặc bên bán có thể tự mình tiến hành nộp hồ sơ để sang tên, việc nộp hồ sơ và nộp thuế sẽ được thực hiện tại UBND huyện.Trong thời hạn khoảng 10 ngày làm việc, kể từ ngày nộp hồ sơ sẽ có thông báo đi nộp thuế và sau 10 ngày làm việc kể từ ngày nộp thuế, cơ quan nhà nước sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên mua và đứng tên bên mua. Như vậy, sau khoảng 20 ngày làm việc kể từ ngày công chứng sẽ ra sổ đỏ cho người bạn.

Thứ hai, thủ tục địa chính trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:

"16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất".

Phần diện tích thuộc sở hữu của bạn là phần diện tích được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với việc mua bán đất, cơ quan có thẩm quyền căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng để tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và lô đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thể hiện rõ diện tích đất thuộc sở hữu của người mua . Vì bạn đã được UBND cấp phép xây dựng với diện tích đất trên, đã đo đạc bản đồ định vị lại ranh đất là chính xác. Tuy nhiên nếu có sự chênh lệch giữa diện tich ghi trong sổ đỏ và diện tích thực tế thì bạn cần thực hiện những thủ tục sau: Theo Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013:

"5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này."

Theo Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

"Điều 76. Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng. 1. Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau: a) Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; b) Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng; c) Do thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất; d) Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng. 2. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận."

Khuyến nghị: