Hỏi: Gia đình tôi có mua đất ruộng của các hộ dân trong xã để canh tác chuyển đổi sang nuôi trồng thủy sản, mua 20 năm (từ năm 2000-2020). Tất cả các giấy tờ mua bán đều có xác nhận của chính quyền xã. Trong quá trình canh tác số diện tích quá lớn, gia đình tôi lại bán lại đất canh tác cho gia đình ông T trong 5 năm (2008-2013) có chứng thực của chính quyền xã. Khi bán đã giao lại sổ đỏ cho ông T để sử dụng đất, sổ đỏ đến năm 2013 là hết hạn sử dụng.Nhưng hết hạn hợp đồng bán đất ông Tkhông trả lại đất cho gia đình tôi mà mang sổ đỏ lên Xã xin được cấp lại sổ đỏ để tiếp tục sử dụng đât. Xã lại giải quyết cấp lại sổ đỏ cho ông T( trong khi gia đình tôi đã báo với xã đất đang tranh chấp không được cấp bìa đỏ). Bây giờ, ông Tkhông trả lại đất cho gia đình tôi để đến năm 2020 gia đình tôi còn phải trả lại đất cho các hộ gia đình khác. Ông Tcòn mang đơn kiện gia đình tôi vì không cho canh tác, và nếu trả đất thì yêu cầu gia đình tôi phảibồi thường tiền đã cải tạo đất! Mong Luật sưhãy tư vấn giúp tôi để giải quyết! (Trần Nam - Hải Dương).

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Nguyễn Đại Hải - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - Trả lời:

1. Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn.

Trường hợp của bạn, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn 20 năm giữa gia đình bạn với các hộ gia đình, sau đó là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn 5 năm giữa gia đình bạn với ông T đã được sự chứng thực của UBND xã hoàn toàn là hợp đồng dân sự hợp pháp. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn 5 năm giữa gia đình bạn và ông T đã hết thời hạn 5 năm thì ông T có trách nhiệm giao trả đất cho gia đình bạn.

Tuy nhiên, khi hết thời hạn 5 năm mà ông T không giao trả đất cho gia đình bạn theo thời hạn ghi trên hợp đồng, đồng nghĩa với hành vi vi phạm hợp đồng. Lúc này, gia đình bạn - bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn, hoàn toàn có quyền khởi kiện ông T - bên nhận chuyển nhượng trong thời hạn 5 năm, về hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích chính đáng của gia đình bạn.

Điều 161 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004, sửa đổi, bổ sung năm 2011 quy định về quyền khởi kiện như sau:

"Cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Toà án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình".

Trường hợp này, hành vi không giao trả đất khi hết thời hạn hợp đồng của ông T đã xâm phạm đến quyền và lợi ích chính đáng của gia đình bạn, do đó, gia đình bạn có thể khởi kiện ông T.

2. Về việc ông T xin cấp sổ đỏ cho diện tích đất nhận chuyển nhượng trong thời hạn 05 năm và được UBND xã giải quyết yêu cầu cấp sổ đỏ thì chúng ta thấy, người sai không chỉ là ông T mà còn là UBND cấp xã giải quyết đơn yêu cầu và UBND cấp huyện có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đát. Cái sai ở đây thể hiện ở chỗ:

- Ông T không thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Điều 99 Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

"1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất".

- UBND cấp xã và UBND cấp huyện không thực hiện đúng trình tự, thủ tục xác định nguồn gốc đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Từ đó, chắc chắn một điều rằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này được cấp sai đối tượng.

Nếu gia đình bạn lựa chọn phương thức khởi kiện ông T thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng sẽ bị thu hồi vì cấp sai đối tượng.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: info@luatviet.net.vn.
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.