Hỏi: Gia đình tôi vừa mua một mảnh đất ở cạnh nhà. Diện tích mảnh đất là 6x30(m), được biết khi làm giấy tờ mua bán đất gia đình tôi chỉ có giấy viết tay có chữ ký 2 bên. Vì bên bán giao rằng sau 2 năm họ mới chính thức ra huyện làm giấy tờ chuyển nhượng đất cho gia đình tôi.Vì vậy, gia đình mới đồng ý. Trong thời gian 2 năm đó gia đình tôi được toàn quyền sử dụng mảnh đất đó. Nhưng gia đình tôi chỉ đưa cho bên bán 2/3 số tiền mua đất. Khi hoàn tất giấy tờ tức sổ hồng, thì gia đình tôi mới hoàn tất 1/3 số tiền mua đất còn lại. Xin hỏi Luật sư,việc mua bán đất ở củagia đình tôi có gì trái pháp luật không?Với diện tích đất như vậy gia đình tôi có được cấp sổ hồng hay không? (vì tôi nghe thông tin mới là diện tích đất trên 200m vuông mới được cấp sổ hồng)

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Bùi Ánh Vân – Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest – trả lời:

1. Việc nhậnchuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 167 của Luật đất đai 2013 quy định:

"Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này".

Theo quy định trên, quyền sử dụng đất đượcphép chuyển nhượng. Do đó, việc nhậnchuyển nhượng quyền sử dụng đất của gia đình bạn(mua bán đất của hai bên)là không trái pháp luật.

2. Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng)

Vềnguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

"Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó"

Đồng thời điều 29 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP "Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013" quy định:

Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

"1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới."

Theo các quy định trên thì việc cấp giấy nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa vàvẫn có thểđược thực hiện khi thửa đấtkhông đủ diện tích tối thiểu do UBND tỉnh quy định. Do đó, trong trường hợp của gia đình bạn, nếu diện tích mảnh đất không đủ diện tích tối thiểu, nhưng thuộc các trường hợp được quy định tại Điều 29 của Nghị định trên thì gia đình bạn vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng).

3. Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Xét theoquy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên; c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự; d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã".

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đượclập hợp đồng và có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp của gia đình bạn, việcchuyển nhượng quyền sử dụng chỉ được thực hiện thông qua giấy viết tay và không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền. Do đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua đất)của gia đình bạn là chưa đúng theo quy định của pháp luật, hợp đồng mua bán đất không đảm bảo yêu cầu về mặt hình thức nên có thể làm hợp đồng bị vô hiệu). Nếu bên bán muốn lấy lại đất đã bán, thì có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và lấy lại đất đã bán. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của gia đình, bạn có thể tham khảo trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau: