Theo quy định tại Điều 358 Bộ luật Dân sự 2005 về đặt cọc thì:

“1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. 2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”

Theo quy định này thì thì hợp đồng đặt cọc là một biện pháp bảo đảm để thực hiện hợp đồng hoặc đảm bảo giao kết hợp đồng vì vậy nó có giá trị đến khi mục đích đặt cọc chấm dứt tức là khi giao kết hoàn thành hoặc đã thực hiện xong hợp đồng. Trừ trường hợp một trong 2 bên giao kết từ chối thực hiện giao kết hoặc từ chối thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc nếu không có thỏa thuận khác đối với bên nhận đặt cọc. Và mất tài sản đặt cọc đối với bên đặt cọc.

Bên cạnh đó pháp luật không yêu cầu hợp đồng hợp đồng đặt cọc phải công chứng nên việc hợp đồng đặt cọc không được công chứng không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng đặt cọc.

Từ các phân tích trên thì hợp đồng đặt cọc không có công chứng không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng và hợp đồng đặt cọc có giá trị khi 2 bên thực hiện xong hợp đồng hoặc giao kết đã thỏa thuận mà hợp đồng đặt cọc là biện pháp bảo đảm cho thỏa thuận đó.

Thứ hai, gia đình bạn có quyền đòi lại nhà không?

Theo thông tin bạn cung cấp thì bên mua nhà đã thanh toán 2/3 số tiền mua nhà và hợp đồng đặt cọc đã quy định rõ bên mua sẽ thanh toán số còn lại lúc bên bán giao sổ đỏ nhưng do gia đình bạn không làm được sổ đỏ nên chưa thể giao cho bên mua vì vậy theo hợp đồng đặt cọc thì bên mua sẽ chưa giao số tiền còn lại cho gia đình bạn. Từ đây có thể thấy bên bạn tức là bên bán đã chưa thực hiện được thỏa thuận. Và theo như tôi hiểu thì gia đình bạn đang muốn hủy bỏ hợp đồng đặt cọc để đòi lại nhà.

Theo quy định ở trên về đặt cọc thì nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền có giá trị tương đương với tài sản đặt cọc nếu hai bên không có thỏa thuận khác. Bên cạnh đó, do bên bán đã giao 2/3 số tiền mua nhà nên gia đình bạn phải trả lại số tiền này cho bên mua. Sau khi thực hiện việc trả lại tiền, trả lại tài sản đặt cọc và tiền phạt cọc thì bên mua có nghĩa vụ phải trả lại nhà cho gia đình bạn.

Nên để có thể đòi lại nhà gia đình bạn cần thỏa thuận với người mua về việc hủy bỏ hợp đồng mua bán, và trả lại tài sản đặt cọc cũng như chịu tiền phạt cọc nếu không có thỏa thuận khác.

Thứ ba, nếu khởi kiện, thủ tục cần làm những gì?

Trong trường hợp gia đình bạn đã thỏa thuận trả lại tiền mua nhà và tiền đặt cọc cũng như phạt cọc mà bên mua vẫn không chịu trả nhà thì gia đình bạn có thể gửi đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân nơi bên mua cư trú để có thể được can thiệp giải quyết đòi lại nhà.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: info@luatviet.net.vn.
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật dân sự mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.