Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
[?] Em định mua một miếng đất ở quê nội có diện tích 300 m2 không có giấy tờ. Trong đó, khoảng 125 m2 là đất ao đã được chủ nhà san lấp cách đây 01 năm, phần còn lại 175 m2 là nằm trong tổng diện tích đất ở. Người chủ nhà nói đất cha ông để lại từ những năm 1980, xung quanh hàng xóm cũng là đất ở không có tranh chấp nên không có vấn đề gì hết. Xin hỏi Luật sư, em mua mảnh đất đó để xây nhà có được hay không? (Quảng Mỹ Hạnh - Thái Bình)
Luật sư tư vấn pháp luật đất đai - Tổng đài tư vấn (24/7): 1900 6198
Luật sư tư vấn pháp luật đất đai - Tổng đài tư vấn (24/7): 1900 6198
Luật gia Nguyễn Thị Mai - Phòng tư vấn đất đai của Công ty Luật TNHH Everest đưa ra một số ý kiến liên quan tới vấn đề anh (chị) hỏi, như sau:
Chuyển nhượng đất khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:“1- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b- Đất không có tranh chấp; c- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d- Trong thời hạn sử dụng đất".
Như vậy, theo quy định trên, để được thực hiện gia dịch liên quan đến đất đai thì phải cóGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất đối với phần diện tích muốn giao dịch.
Đối với trường hợp của bạn, trước tiên, bạn nên yêu cầu bên bán đất cho bạn làm thủ tục cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất đối với phần diện tích này sau đó mới có quyền chuyển nhượng, tặng cho, …
Sau khi bên bán được cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng đất với bên bạn.
Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao
Theo thông tin bạn nêu, mảnh đất trên sẽ xây dựng nhà ở, vậy cần xác định đất ao đó có phải là đất ở hay không mới có thể xây được nhà ở hợp pháp. Khoản 1 Điều 103 Luật đất đai năm 2013 quy định: "Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở".
Hơn nữa, Khoản 5, khoản 6 Luật đất đai năm 2013 quy định về xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau: "5-Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 4 Điều này; trường hợp đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.6- Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 của Điều này thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 10 của Luật này".
Như vậy, phần đất bạn nêu bao gồm cả đất ở và đất ao cùng nằm trên một thửa đất và xung quanh là xóm làng dân cư ở nên đất này được xác định là đất ở. Trường hợp, đây lại là đất do cha ông để lại từ những năm 1980 do đó đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích đất ở được công nhận theo quy định trên của Luật đất đai.
Chuyển đổi đất vườn, ao sang đất ở
Theo thông tin bạn cung cấp, 125 m2 đất ao này đã được san lấp, vậy có thể khi bạn đề nghị Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất sẽ bị phạt vì chưa chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao sang đất ở mà đã tự ý san lấp.
Căn cứ tại Điểm e Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013 có quy định trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Sau khi nhận chuyển nhượng, bạn có thể thực hiện thủ tục chuyển từ đất ao sang đất ở. Và để chuyển mục đích sử dụng đất, bạn cần tiến hành thủ tục xin phép tại phòng tài nguyên và môi trường và với điều kiện mảnh đất phải phù hợp với quy hoạch, ké hoạch sử dụng đất của địa phương
Về tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất: được quy định tại Điềm a Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau: "Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền".
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest:
- Bài viết nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
- Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6198, E-mail: info@everest.net.vn.
Bình luận