Căn cứ Điều 358 Bộ luật dân sự năm 2005 về đặt cọc:

“1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn nhất định để đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản."

Như vậy, đặt cọc là biện pháp bảo đảm cho các bên thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng. Trong trường hợp của bạn, bên mua đất có đặt cọc cho gia đình bạn 150 triệu đồng để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có hợp đồng đặt cọc. Như vậy, về mặt hình thức hoàn toàn đúng quy định của pháp luật.

Theo như thông tin ban đầu bạn cung cấp, trong hợp đồng đặt cọc chỉ có quy định nếu bên nào hủy hợp đồng sẽ bị phạt gấp 03 lần. Việc bạn nói với chị D là nếukhông lên để nhận bàn giao đất và giấy tờ thì coi như tự hủy hợp đồng có được coi là sự thỏa thuận của các bên hay không. Điều này dẫn đến hai trường hợp như sau:

+Trường hợp 1: Nếu như các bên không có thỏa thuận gì về việc “nếu chị D không lên coi như tự hủy hợp đồng” thì lúc này hợp đồng đặt cọc vẫn phát sinh hiệu lực pháp luật, hai bên tiếp tục thực hiện hợp đồng (do hợp đồng đặt cọc hai bên không có thỏa thuận về thời hạn thực hiện hợp đồng). Trong trường hợp chị D quay trở về muốn đòi lại tiền cọc thì tức là chị đã từ chối việc giao kết hợp đồng. Như vậy, bạn sẽ không có nghĩa vụ phải hoàn trả số tiền đặt cọc trên mà số tiền này sẽ thuộc về bạn. Thậm chí, chị D còn vi phạm quy định trong hợp đồng và có thể sẽ bị phạt gấp 03 lần tiền cọc.

+ Trường hợp 2: Nếu các bêncó sự thỏa thuận là “nếu chị D không lên sẽ coi như là tự hủy hợp đồng” thì lúc này hợp đồng đặt cọc giữa hai bên chấm dứt hiệu lực. Trong trường hợp hợp đồng chấm dứt do lỗi của bên B (bên mua đất ) thì chị D sẽ bị phạt cọc tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng.

Như vậy, trong trường hợp của bạn, cần phải xét xem việc bạn nói với chị D là “nếu không lên thì coi như tự hủy hợp đồng đặt cọc” đã có sự thỏa thuận hay sự đồng ý của chị D hay chưa để từ đó đưa ra kết luận rằng bạn có phải trả cho chị D số tiền cọc 150 đó hay không?

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: info@luatviet.net.vn.
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật doanh nghiệp mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.