Hỏi: Đơn vị chúng tôi dự định xây một khu chợ bán buôn ở một huyện ngoại ô Hà Nội. Vùng đất chúng tôi dự định xây hiện trạng là đất nông nghiệp, đất bồi, trồng hoa màu ngắn ngày. Đề nghị Luật sư tư vấn, chúng tôi có phải thay đổi mục đích sử dụng đất có phải không? Và trong trường hợp này thì tiền thuế, phí chuyển đổi sẽ được tính như thế nào? (Phúc Hưng - Hà Giang)

>>> Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Trần Thu Trang - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Thứ nhất, khi bên anh (chị) muốn xây dựng khu chợ bán buôn trên đất nông nghiệp, đất bồi, trồng hoa màu ngắn ngày thì phải chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo quy định tại điều 57 Luật Đất đai 2013 thì trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất này phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Về trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì căn cứ theo quy định tại điều 69 Nghị định 43/2013/NĐ-CP như sau:l

“1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định”.

Thứ hai, về nghĩa vụ tài chính. thì gia đình sẽ phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất. Căn cứ để thực hiện nghĩa vụ quy định tại điểm d khoản 1 điều 5 Nghị định 45/2014

“d) Chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai để thực hiện dự án đầu tư mà phải chuyển mục đích sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp để thực hiện dự án đầu tư mà phải chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, đất nghĩa trang, nghĩa địa thì nộp tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất.

- Khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích. Khoản tiền này được xác định theo giá đất của mục đích sử dụng đất nhận chuyển nhượng tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không vượt quá số tiền bồi thường, hỗ trợ tương ứng với trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

- Khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên được xác định như sau:

+ Trường hợp giá đất để tính tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì giá của loại đất nhận chuyển nhượng cũng được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

+ Trường hợp giá đất để tính tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích được xác định bằng các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư thì giá của loại đất nhận chuyển nhượng cũng được xác định lại theo các phương pháp này”.

Ngoài ra đơn vị anh (chị) còn phải nộp phí đo đạc, lập bản đồ địa chính. Điểm a Khoản 2 Điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC quy định về Mức thu như sau:

“2. Tùy từng điều kiện, tình hình cụ thể của địa phương nơi phát sinh hoạt động thu phí, lệ phí, cần lưu ý một số điểm về nội dung và mức thu như sau:

a) Đối với các khoản phí

a.6. Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính

- Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính là khoản thu đối với các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất mới hoặc được phép thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, nhằm hỗ trợ thêm cho chi phí đo đạc, lập bản đồ địa chính ở những nơi chưa có bản đồ địa chính có tọa độ.

- Mức thu: Căn cứ vào các bước công việc, yêu cầu công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính và tùy thuộc vào vị trí, diện tích đất được giao, được thuê hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng lớn hay nhỏ của từng dự án, nhưng mức thu phí đo đạc, lập bản đồ địa chính tối đa không quá 1.500 đồng/m2.

Vì thông tin anh (chị) cung cấp chưa đầy đủ nên chúng tôi không thể tư vấn cụ thể được chính xác số tiền sử dụng đất và phí, lệ phí cho anh (chị) nên anh (chị) có thể căn cứ vào những quy định của pháp luật nêu trên để xác định nghĩa vụ tài chính của đơn vị anh (chị).