Hỏi:Hiện tại gia đình tôi đang có một miếng đất 687m2 tại thị trấn Tân Túc, huyện Bình Chánh, TP.HCM. Thông tin về mảnh đất như sau: Hình thức sử dụng: Sử dụng riêng: 687m2 + Sử dụng chung: 0m2 Mục đích sử dụng: HNK_ Đất trồng cây hàng năm khác.Thời gian sử dụng đât: 20 năm (đến ngày 12/11/2016).Nguồn gốc sử dụng đất : Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất như Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.Nhận quyền sử dụng đất do chuyển nhượng quyền sử dụng đất.Gia đình tôicó lên phòng quản lý đô thị của huyện để xin văn bản về thông tin quy hoạch thì có nhận được văn bản với nội dung như sau:"Căn cứ đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 khu trung tâm và dân cư Tân túc tại thị trấn Tân túc đã được UBND H.Bình Chánh phê duyệt tại Quyết định số 6368/QĐ-UBND ngày 09/10/2013, vị trí khu đất thuộc chức năng quy hoạch : phần lớn diện tích đất thương mại dịch vụ xây mới, một phần diện tích đất giao thông (lộ giới 16m).Ghi chú: Văn bản này chỉ có giá trị tham khảo về quy hoạch. Thông tin quy hoạch chỉ mang tính định hướng và có giá trị trong thời gian nhất định hoặc đến khi cơ quan có thẩm quyền phê duyệt điều chỉnh khi áp dụng bản đồ này. Khi chủ sử dụng đất có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc kế hoach đầu tư xây dựng phải liên hệ cơ quan có thẩm quyền để được hướng dẫn giải quyết đúng quy định của pháp luật". Vậy xin hỏi Luật sư,Gia đình tôicó thể chuyển mục đích sử dụng toàn bộ 682m2 đất từ đất trồng cây hàng năm sang đất ở được không?Diện tích đất nhà tôilà 10x68m, có xây nhà cấp 4 diện tích 4x15,vậy nếu sau khi chuyển sang đất ở thì có thể xin tách thành 2 thửa được không? (Nguyễn Duyên - Tp Hồ Chí Minh)

>>>Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198

Luật gia Bùi Ánh Vân - Tổ tư vấn pháp luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest - trả lời:

Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

"2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này."

Trường hợp của bạn chỉ công bố quyết định quy hoạch nên bạn vẫn có thể tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền, bao gồm cả chuyển đổi mục đích sử dụng đất và tách thửa. Theo Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh thì diện tích tối thiểu được tách thửa đất ởcủa huyện Bình Chánh là:

- Đất chưa có nhà ở:120m2và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 07 mét.

- Đất có nhà ở:80m2và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

Nếu đáp ứng đủ điều kiện về diện tích và chiều rộng mặt tiền như trên thì bạn có thể được tách thửa.

Về chuyển mục đích sử dụng đất: Pháp luật không quy định là bạn được chuyển mục đích diện tích là bao nhiêu, tuy nhiên pháp luật quy định về diện tích tối thiểu và diện tích tối đa công nhận hạn mức đất ở.Khi bạn chuyển mục đích sang đất ở vượt hạn mức thì bạn phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định riêng về chuyển mục đích đất vượt hạn mức (Phần vượt hạn mức áp dụng theo hệ số điều chỉnhQuy định tại nghị định 45/2014/NĐ-CP)

Về việc tách thửa: Bạn chuyển mục đích cả 680m2, căn cứ vào quy định tại quyết định 33/2014/QĐ-UBND thì bạn đủ điều kiện để tách thửa đất ra làm 2 thửa.

Khuyến nghị:

1. Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: info@luatviet.net.vn.
2. Nội dung bài tư vấn pháp luật bất động sản mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
3. Tại thời điểm quý Vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.