Quyền sở hữu bề mặt, trong khung cảnh của luật thực định Việt Nam, là quyền sở hữu của một người không có quyền sử dụng đất đối với các tài sản gắn liền với đất đó.
Thứ nhất, tài sản thuộc sở hữu bề mặt
Tài sản thuộc sở hữu bề mặt có thể là những vật hiện hữu (như nhà, công trình xây dựng khác, cây lâu năm), nhưng cũng có thể được phi vật chất hoá thành các quyền tài sản (quyền xây dựng, quyền trồng cây).
Nếu chỉ có đối tượng là các vật hiện hữu, thì khi vật không còn nữa (nhà bị đổ, cây chết,...), quyền sở hữu bề mặt sẽ chấm dứt. Trong trường hợp vật hiện hữu là cây, chắn chắn chủ sở hữu có quyền sở hữu đối với tất cả những kết quả phát triển tự nhiên của cây, kể cả đối với các cây con được cây mẹ sản sinh ra... ; tuy nhiên không được trồng thêm cây mới trên diện tích đất đó.
Thứ hai, quyền sở hữu theo luật chung
Người có quyền sở hữu bề mặt là chủ sở hữu theo nghĩa đầy đủ đối với các tài sản đối tượng của quyền sở hữu đó. Người này có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản, nghĩa là có quyền cư trú, cho thuê, thay đổi cấu trúc, phá dỡ tài sản, có quyền thế chấp tài sản, có quyền bán, trao đổi, tặng cho tài sản, để tài sản cho người thừa kế,...trừ trường hợp có thoả thuận khác với người có quyền sử dụng đất. Nếu đối tượng của quyền sở hữu bề mặt là quyền xây dựng, quyền trồng cây, thì chủ sở hữu còn có quyền mở rộng hoặc thu hẹp công trình, tăng hoặc giảm số lượng cây trồng, xây dựng công trình hay trồng các loại cây mới. Cũng như quyền sở hữu theo luật chung, quyền sở hữu bề mặt có tính ổn định và lâu dài, trừ trường hợp các bên liên quan đạt được thoả thuận giới hạn sự tồn tại của quyền sở hữu bề mặt trong thời gian (như đối với quyền sở hữu bề mặt phát sinh từ hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất ở, đất chuyên dùng).
Khi sở hữu các tài sản gắn liền với đất, người có quyền sở hữu bề mặt, muốn thực hiện quyền sở hữu của mình, nhất thiết phải xác lập được quyền sử dụng đối với đất có các tài sản đó. Khi đó, quan hệ giữa người có quyền sở hữu bề mặt và người sử dụng đất giống như quan hệ giữa hai chủ sở hữu bất động sản liền kề. Trong chừng mực nào đó, có thể tin rằng bất động sản đối tượng của quyền sở hữu bề mặt luôn là bất động sản bị vây bọc mà nếu như không có quyền sử dụng đất, người có quyền sở hữu bề mặt sẽ không bao giờ có thể tiếp xúc với đường công cộng, thiết bị công cộng mà không sử dụng đến đất đai thuộc quyền sử dụng của người khác.
Thứ tư, đăng ký quyền sở hữu
Nếu các tài sản gắn liền với đất thuộc loại phải đăng ký quyền sở hữu, thì quyền sở hữu bề mặt xác lập đối với các tài sản đó cũng phải được đăng ký. Trong trường hợp tài sản gắn liền với đất không thuộc loại phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu bề mặt cũng không được đăng ký. Thực ra, quyền sở hữu bề mặt không đăng ký và, nói chung, bất động sản không đăng ký quyền sở hữu, không phải là một chế định cần được hoàn thiện, mà chỉ là một hiện tượng phát sinh từ tình trạng chưa hoàn thiện của pháp luật về tài sản.
Tổ bộ môn Luật Dân sự - Khoa Luật Trường Đại học Hòa Bình,tổng hợp
- Nội dung trong bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy (chú thích rõ trong bài viết).
- Bài viết được sử dụng không nhằm mục đích thương mại, chỉ nhằm mục đích giảng dạy, tuyên truyền phổ biến kiến thức pháp luật, trong khuôn khổ chương trình hợp tác giữa Khoa Luật Kinh tế - Đại học Hòa Bình và Công ty Luật TNHH Everest.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, quý Vị vui lòng liên hệ với các luật sư, luật gia của Công ty Luật TNHH Everest và Khoa Luật Kinh tế - Đại học Hòa Bình, qua Tổng đài tư vấn pháp luật 19006198, E-mail: info@luatviet.net.vn, hoặc trực tiếp tại địa chỉ Khoa Luật kinh tế Đại học Hòa Bình, số 8 phố Bùi Xuân Phái, Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Bình luận