Bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch quyền sử dụng đất lần đầu tiên được quy định tại khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013.
Người thứ ba ngay tình tham gia giao dịch được hiểu là người
mà tại thời điểm giao dịch không có cơ sở để biết và không buộc
phải biết việc tham gia vào giao dịch là không phù hợp với quy định pháp
luật hay hiểu một cách nôm na là không có quyền tham gia vào giao dịch.
Điều đó có nghĩa là khi tham gia vào giao dịch, người này hoàn toàn tin
rằng người giao dịch là người có quyền giao dịch và giao dịch đáp ứng
các điều kiện để giao dịch có hiệu lực.
Trong trường hợp, người tham gia giao dịch biết hoặc buộc phải biết người tham gia giao dịch cùng mình không có quyền giao dịch thì không được coi là người ngay tình và không được bảo vệ trước chủ sở hữu tài sản ban đầu (Người không có quyền giao dịch là người giao dịch không phải chủ sở hữu hay được chủ sở hữu tài sản cho phép).
Lý do biện minh cho việc bảo vệ người ngay tình khi tham gia giao dịch trước chủ sở hữu tài sản ban đầu
Có thể có nhiều lý do được đưa ra để lý giải cho việc bảo vệ người ngay tình trước chủ sở hữu tài sản ban đầu như:
Thứ nhất, xét về yếu tố lỗi
Người ngay tình khi tham gia giao dịch không có cơ sở và không buộc phải biết người giao dịch không có quyền giao dịch. Như vậy, người ngay tình hoàn toàn không có lỗi khi tham gia vào giao dịch. Trong khi đó, chính chủ sở hữu tài sản ban đầu là người có lỗi trong việc tạo ra hoàn cảnh làm cho người ngay tình tham gia giao dịch với người không có quyền giao dịch.
Thứ hai, xét về mức độ thiệt hại
Khi cân nhắc việc lựa chọn giữa quyền lợi của chủ sở hữu tài sản ban đầu và người ngay tình thì việc xem xét xem mức độ thiệt hại giữa các bên là yếu tố quan trọng. Rủi ro mà chủ sở hữu tài sản thường gặp và có thể lường trước được là rủi ro tài sản có thể bị mất hoặc chuyển giao cho người khác không theo ý chí của chủ sở hữu, nhưng người nhận là người ngay tình. Tuy nhiên, chủ sở hữu tài sản có thể tránh rủi ro này bằng cách mua bảo hiểm cho tài sản và trên thực tế, các tài sản có giá trị lớn thường được bảo hiểm. Trong khi đó, khi tham gia giao dịch, do người ngay tình hoàn toàn có cơ sở thuyết phục để tin rằng người giao dịch là người có quyền giao dịch. Như vậy, trong hoàn cảnh này, rủi ro mà người ngay tình có thể nghĩ đến không thể là rủi ro về việc người tiến hành giao dịch không có quyền giao dịch. Rủi ro mà người ngay tình có thể dự đoán thường là các rủi ro về giao kết, thực hiện các nghĩa vụ, nhất là nghĩa vụ giao tài sản. Chính vì vậy, trên thực tế, biện pháp bảo đảm mà người ngay tình áp dụng không hướng đến việc phòng tránh rủi ro do việc bên tiến hành giao dịch không có quyền giao dịch. Chính bởi lẽ đó, khi rơi vào rủi ro này, quyền lợi của người ngay tình không được đảm bảo, mà chỉ có thể trông cậy vào sự tự nguyện của bên tiến hành giao dịch. Trong khi đó, khả năng người ngay tình nhận được bồi thường từ bên tiến hành giao dịch rất khó xảy ra, nhất là trong trường hợp bên tiến hành giao dịch đã có hành vi gian dối ngay từ ban đầu.
Từ những phân tích trên, có thể nhận thấy, thường người ngay tình là người có thể phải chịu thiệt hại nhiều hơn chủ sở hữu tài sản ban đầu.
Thứ ba, xét về lợi ích mang lại cho xã hội
Nếu xem xét theo hướng đáp ứng yêu cầu của chủ sở hữu tài sản ban đầu, buộc người ngay tình trả lại tài sản cho người này sẽ dẫn đến sự không công bằng cho người ngay tình. Hơn thế, cách tiếp cận này gây tâm lý e ngại từ phía người tham gia giao dịch. Điều này làm giảm khả năng lưu thông dân sự của tài sản, gây sự bất ổn cho các giao dịch, tác động không tốt đến sự phát triển của kinh tế – xã hội, nhất là trong nền kinh tế thị trường. Do vậy, việc công nhận quyền lợi của người ngay tình có được từ giao dịch, từ chối yêu cầu đòi lại tài sản từ chủ sở hữu tài sản là biện pháp nhằm khắc phục tình trạng này, tạo sự ổn định cho các giao dịch, bảo đảm sự phát triển kinh tế – xã hội.
Việc bảo vệ người ngay tình trong giao dịch trước chủ sở hữu có thể bị giới hạn. Việc giới hạn này cần được cân nhắc dựa trên mức độ thiệt hại đến lợi ích công cộng, quyền lợi ích chính đáng của người ngay tình và chủ sở hữu tài sản ban đầu. Giới hạn được áp dụng khi tài sản giao dịch là tài sản bị đánh cắp hay tước đoạt từ chủ sở hữu bằng cách tương tự, tài sản thuộc sở hữu nhà nước. Trong trường hợp người ngay tình giao dịch với người ăn cắp tài sản thì giao dịch này là bất hợp pháp ngay từ thời điểm giao dịch. Người ngay tình không được bảo vệ trước chủ sở hữu ban đầu (người có tài sản bị đánh cắp).
Quy định về bảo vệ người ngay tình trong giao dịch quyền sử dụng đất
Người ngay tình tham gia giao dịch được bảo vệ theo quy định chung của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai năm 2013. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013, người tham gia giao dịch quyền sử dụng đất được bảo vệ nếu việc nhận chuyển quyền sử dụng đất phù hợp quy định pháp luật đất đai. Như vậy, theo quy định tại Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 có thể nhận thấy, để được bảo vệ, người tham gia giao dịch quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:
Thứ nhất, phải ngay tình khi tham gia giao dịch
Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 không thể hiện rõ điều kiện về việc người ngay tình phải ngay tình trong giao dịch. Tuy nhiên, theo chúng tôi, việc công nhận giao dịch của người nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người không có quyền sử dụng đất được xây dựng dựa trên cơ sở bảo vệ người ngay tình trong giao dịch. Chính vì lẽ đó, điều kiện ngay tình của người nhận chuyển quyền sử dụng đất tại thời điểm tham gia giao dịch là điều kiện tiên quyết để người nhận chuyển quyền sử dụng đất được công nhận giao dịch. Ngay tình khi tham gia giao dịch được hiểu là tại thời điểm giao dịch, người nhận chuyển quyền sử dụng đất không biết và không thể biết người chuyển quyền không có quyền chuyển quyền sử dụng đất.
Thứ hai, giao dịch phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch
Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất chỉ được công nhận nếu đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch theo quy định của pháp luật. Các điều kiện này được quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013, cụ thể: bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền phải có quyền thực hiện giao dịch (có quyền giao dịch, có năng lực để thực hiện giao dịch), các bên hoàn toàn tự nguyện khi tham gia giao dịch, các thỏa thuận không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội, quyền sử dụng đất tham gia giao dịch phải được xác định được, thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có chữ ký của các bên và phải được công chứng, chứng thực, trừ trường hợp có một hoặc các bên là tổ chức kinh doanh bất động sản. Riêng đối với thừa kế hình thức của di chúc thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự.
Thứ ba, phải là giao dịch chuyển quyền sử dụng đất
Giao dịch mà người ngay tình tham gia phải là giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất. Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất bao gồm các giao dịch: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn ( Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013). Như vậy, người ngay tình không được công nhận giao dịch nếu giao dịch mà người này tham gia là giao dịch: thuê, thuê lại, thế chấp quyền sử dụng đất.
Như vậy, trong trường hợp đáp ứng các điều kiện nêu trên thì người ngay tình trong giao dịch quyền sử dụng đất được pháp luật công nhận là chủ thể sử dụng đất, có quyền và nghĩa vụ theo quy định pháp luật đất đai. Những người đáng lẽ ra là chủ thể sử dụng đất nếu quyền sử dụng dụng đất không được chuyển quyền cho người ngay tình sẽ không có quyền đòi lại đất và quyền sử dụng đất, mà chỉ có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại từ người có lỗi.
Luật gia Nguyễn Thị Phương Hoa - Phòng tư vấn pháp luật trực tuyến của Công ty Luật TNHH Everest, tổng hợp.
Khuyến nghị:
Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài (24/7) gọi: 1900 6198
Trong trường hợp, người tham gia giao dịch biết hoặc buộc phải biết người tham gia giao dịch cùng mình không có quyền giao dịch thì không được coi là người ngay tình và không được bảo vệ trước chủ sở hữu tài sản ban đầu (Người không có quyền giao dịch là người giao dịch không phải chủ sở hữu hay được chủ sở hữu tài sản cho phép).
Lý do biện minh cho việc bảo vệ người ngay tình khi tham gia giao dịch trước chủ sở hữu tài sản ban đầu
Có thể có nhiều lý do được đưa ra để lý giải cho việc bảo vệ người ngay tình trước chủ sở hữu tài sản ban đầu như:
Thứ nhất, xét về yếu tố lỗi
Người ngay tình khi tham gia giao dịch không có cơ sở và không buộc phải biết người giao dịch không có quyền giao dịch. Như vậy, người ngay tình hoàn toàn không có lỗi khi tham gia vào giao dịch. Trong khi đó, chính chủ sở hữu tài sản ban đầu là người có lỗi trong việc tạo ra hoàn cảnh làm cho người ngay tình tham gia giao dịch với người không có quyền giao dịch.
Thứ hai, xét về mức độ thiệt hại
Khi cân nhắc việc lựa chọn giữa quyền lợi của chủ sở hữu tài sản ban đầu và người ngay tình thì việc xem xét xem mức độ thiệt hại giữa các bên là yếu tố quan trọng. Rủi ro mà chủ sở hữu tài sản thường gặp và có thể lường trước được là rủi ro tài sản có thể bị mất hoặc chuyển giao cho người khác không theo ý chí của chủ sở hữu, nhưng người nhận là người ngay tình. Tuy nhiên, chủ sở hữu tài sản có thể tránh rủi ro này bằng cách mua bảo hiểm cho tài sản và trên thực tế, các tài sản có giá trị lớn thường được bảo hiểm. Trong khi đó, khi tham gia giao dịch, do người ngay tình hoàn toàn có cơ sở thuyết phục để tin rằng người giao dịch là người có quyền giao dịch. Như vậy, trong hoàn cảnh này, rủi ro mà người ngay tình có thể nghĩ đến không thể là rủi ro về việc người tiến hành giao dịch không có quyền giao dịch. Rủi ro mà người ngay tình có thể dự đoán thường là các rủi ro về giao kết, thực hiện các nghĩa vụ, nhất là nghĩa vụ giao tài sản. Chính vì vậy, trên thực tế, biện pháp bảo đảm mà người ngay tình áp dụng không hướng đến việc phòng tránh rủi ro do việc bên tiến hành giao dịch không có quyền giao dịch. Chính bởi lẽ đó, khi rơi vào rủi ro này, quyền lợi của người ngay tình không được đảm bảo, mà chỉ có thể trông cậy vào sự tự nguyện của bên tiến hành giao dịch. Trong khi đó, khả năng người ngay tình nhận được bồi thường từ bên tiến hành giao dịch rất khó xảy ra, nhất là trong trường hợp bên tiến hành giao dịch đã có hành vi gian dối ngay từ ban đầu.
Từ những phân tích trên, có thể nhận thấy, thường người ngay tình là người có thể phải chịu thiệt hại nhiều hơn chủ sở hữu tài sản ban đầu.
Thứ ba, xét về lợi ích mang lại cho xã hội
Nếu xem xét theo hướng đáp ứng yêu cầu của chủ sở hữu tài sản ban đầu, buộc người ngay tình trả lại tài sản cho người này sẽ dẫn đến sự không công bằng cho người ngay tình. Hơn thế, cách tiếp cận này gây tâm lý e ngại từ phía người tham gia giao dịch. Điều này làm giảm khả năng lưu thông dân sự của tài sản, gây sự bất ổn cho các giao dịch, tác động không tốt đến sự phát triển của kinh tế – xã hội, nhất là trong nền kinh tế thị trường. Do vậy, việc công nhận quyền lợi của người ngay tình có được từ giao dịch, từ chối yêu cầu đòi lại tài sản từ chủ sở hữu tài sản là biện pháp nhằm khắc phục tình trạng này, tạo sự ổn định cho các giao dịch, bảo đảm sự phát triển kinh tế – xã hội.
Việc bảo vệ người ngay tình trong giao dịch trước chủ sở hữu có thể bị giới hạn. Việc giới hạn này cần được cân nhắc dựa trên mức độ thiệt hại đến lợi ích công cộng, quyền lợi ích chính đáng của người ngay tình và chủ sở hữu tài sản ban đầu. Giới hạn được áp dụng khi tài sản giao dịch là tài sản bị đánh cắp hay tước đoạt từ chủ sở hữu bằng cách tương tự, tài sản thuộc sở hữu nhà nước. Trong trường hợp người ngay tình giao dịch với người ăn cắp tài sản thì giao dịch này là bất hợp pháp ngay từ thời điểm giao dịch. Người ngay tình không được bảo vệ trước chủ sở hữu ban đầu (người có tài sản bị đánh cắp).
Quy định về bảo vệ người ngay tình trong giao dịch quyền sử dụng đất
Người ngay tình tham gia giao dịch được bảo vệ theo quy định chung của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai năm 2013. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013, người tham gia giao dịch quyền sử dụng đất được bảo vệ nếu việc nhận chuyển quyền sử dụng đất phù hợp quy định pháp luật đất đai. Như vậy, theo quy định tại Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 có thể nhận thấy, để được bảo vệ, người tham gia giao dịch quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:
Thứ nhất, phải ngay tình khi tham gia giao dịch
Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 không thể hiện rõ điều kiện về việc người ngay tình phải ngay tình trong giao dịch. Tuy nhiên, theo chúng tôi, việc công nhận giao dịch của người nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người không có quyền sử dụng đất được xây dựng dựa trên cơ sở bảo vệ người ngay tình trong giao dịch. Chính vì lẽ đó, điều kiện ngay tình của người nhận chuyển quyền sử dụng đất tại thời điểm tham gia giao dịch là điều kiện tiên quyết để người nhận chuyển quyền sử dụng đất được công nhận giao dịch. Ngay tình khi tham gia giao dịch được hiểu là tại thời điểm giao dịch, người nhận chuyển quyền sử dụng đất không biết và không thể biết người chuyển quyền không có quyền chuyển quyền sử dụng đất.
Thứ hai, giao dịch phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch
Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất chỉ được công nhận nếu đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch theo quy định của pháp luật. Các điều kiện này được quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013, cụ thể: bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền phải có quyền thực hiện giao dịch (có quyền giao dịch, có năng lực để thực hiện giao dịch), các bên hoàn toàn tự nguyện khi tham gia giao dịch, các thỏa thuận không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội, quyền sử dụng đất tham gia giao dịch phải được xác định được, thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có chữ ký của các bên và phải được công chứng, chứng thực, trừ trường hợp có một hoặc các bên là tổ chức kinh doanh bất động sản. Riêng đối với thừa kế hình thức của di chúc thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự.
Thứ ba, phải là giao dịch chuyển quyền sử dụng đất
Giao dịch mà người ngay tình tham gia phải là giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất. Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất bao gồm các giao dịch: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn ( Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013). Như vậy, người ngay tình không được công nhận giao dịch nếu giao dịch mà người này tham gia là giao dịch: thuê, thuê lại, thế chấp quyền sử dụng đất.
Như vậy, trong trường hợp đáp ứng các điều kiện nêu trên thì người ngay tình trong giao dịch quyền sử dụng đất được pháp luật công nhận là chủ thể sử dụng đất, có quyền và nghĩa vụ theo quy định pháp luật đất đai. Những người đáng lẽ ra là chủ thể sử dụng đất nếu quyền sử dụng dụng đất không được chuyển quyền cho người ngay tình sẽ không có quyền đòi lại đất và quyền sử dụng đất, mà chỉ có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại từ người có lỗi.
Luật gia Nguyễn Thị Phương Hoa - Phòng tư vấn pháp luật trực tuyến của Công ty Luật TNHH Everest, tổng hợp.
Khuyến nghị:
- Để có ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, Quý vị vui lòng liên hệ với các Luật sư chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, hoặc E-mail: info@everest.net.vn.
- Nội dung bài tư vấn pháp luật đất đai mà Công ty Luật TNHH Everest cung cấp, Quý vị chỉ nên xem như nguồn tài liệu tham khảo.
- Tại thời điểm quý vị đọc bài viết này, các điều luật chúng tôi viện dẫn có thể đã hết hiệu lực, hoặc đã được sửa đổi, bổ sung; các thông tin trong tình huống là cá biệt. Do đó, chúng tôi không đảm bảo những thông tin này có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm.
Bình luận